大理洱源鳳凰城項目招商的問題分析報告

　　說明：我公司根據貴公司所提供的《鳳凰城·商業分析報告》 、《商業定位及業態規劃》、鳳凰城項目圖紙，結合目前商業地產項目在實際招商過程中出現的情況，結合大理洱源市場、項目商業定位、項目物業情況、項目招商情況等幾個方面做出分析。

　　一、市場背景：

　　1．從2013年中旬至2015年，全省商業地產項目激增，昆明作為云南省行政、文化、教育等中心城市，在建或待建商業項目達93個，多呈現城市綜合體發展趨勢，商業體量過剩。優質商戶資源稀缺，在實際招商過程中開發商在品牌引入、業態規劃、物業規劃等方面，投入的人力、物力成本增加。從而導致目前昆明市場很多在建項目建設出現停滯不前或強行開業后招商不利，導致空鋪、二次招商或多次招商不利的情況出現，導致項目回籠資金時間過長，開放商資金投入過大等現象的出現。

　　2．大理作為云南省旅游發展的重點城市，目前旅游業收入仍是大理重要的支柱產業。大理市場呈現當地消費以下關為中心，外來消費以大理及周邊旅游資源地為中心的現狀。商業氛圍過于分散不利于商業項目的開發和商戶資源的引入。

　　3．洱源作為大理地熱旅游資源的聚集地，商業氛圍更多圍繞旅游資源開發和當地商業配套升級兩個方面進行展開。

　　二、項目分析：

　　1．商業定位：根據貴公司《商業定位及業態規劃》報告的內容，項目定位

　　分為城市商業配套、旅游商業兩個定位進行展開。兩種定位決定了，在招商過程中，招商對象以本地現有商戶為主，外地商戶為輔的特點。該商業定位基本符合項目商業物業要求和項目要求，但其中外地商戶的招商工作將成為整個招商工作中的難點。

　　問題：

　　1) 大品牌商戶對地州市場開設直營店，有城市等級、人口基數，項目坪效等要求，并在品牌使用、意向協議簽訂、入場時間，物業要求、免租期長、專修補貼等諸多方面有較為嚴格的要求。呈現談判時間較長、實際入駐可能性低，商務條件苛刻的特點。但大品牌對項目宣傳造勢、提升物業價值、聚客能力較強的優勢。在大品牌的引入方面公司需前期付出很大的代價。

　　2) 對當地商戶在實際招商過程中存在業態不全，管理難度較大的問題，在后期運營和物業管理上存在很多隱患。且存在品牌混亂，對項目物業價值提升、聚客能力方面有所欠缺。

　　2．物業情況：根據貴公司提供的項目圖紙，項目商業部分，物業類型屬于社區加特色商業街區類型商業物業。

　　問題：

　　1) 商業物業樓層設計過高，人流動線混亂，不利于人流的聚集和分散。

　　2) 設計風格以白族特色建筑為主，特色過于鮮明商業物業氛圍不足。

　　3) 多棟建筑呈現一拖三、一拖四的物業結構，在實際招商中不便于商鋪的分割

　　利用，物業結構呈現專業市場物業結構形態，物業條件直接決定了在后期的商業業態規劃和商業定位上存在定位不準確，業態組合規劃困難的問題，各商業業態之間很難取得聯動性。商業氛圍難以營造。

　　3 . 項目招商情況：根據現有市場情況，項目自身特點，項目招商情況不容樂觀、招商周期有可能加長。

　　問題：

　　1) 是否在前期有專業招商團隊入駐

　　2) 招商政策，招商策略、招商周期是否已經確定

　　3) 前期招商蓄水情況

　　綜上所述，鳳凰城項目招商工作現階段，應加快招商、銷售隊伍的組建，根據市場情況重新準確對項目進行商業定位，并根據實際物業交付情況，分階段開始招商工作。本著以當地商戶為主，外地商戶為輔；當地知名品牌為主，國內二、三線品牌為輔；旅游商業業態為主，城市配套商業為輔的原則，制定招商、銷售計劃。盡快完成商戶摸底、蓄水、商鋪招銷售工作。