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公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用及影響論文
投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)，在2006年出臺的新會計(jì)準(zhǔn)則中得到了確認(rèn)。新準(zhǔn)則不僅認(rèn)可了投資性房地產(chǎn)，一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)，而且將公允價(jià)值模式引入到了非金融資產(chǎn)計(jì)量中來。公允價(jià)值模式對于投資性房地產(chǎn)有著重要的影響。
一、投資性房地產(chǎn)
在《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》中，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行了明確的界定。投資性房地產(chǎn)是企業(yè)為了資本增值或者賺取資金而進(jìn)行單獨(dú)計(jì)量和出售的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)包括己經(jīng)出租的建筑物、企業(yè)持有并且準(zhǔn)備在增值之后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、己經(jīng)出租的土地使用權(quán)等。用于經(jīng)營管理、提供勞務(wù)以及生產(chǎn)商品而持有的土地使用權(quán)和建筑物則不屬于投資性房地產(chǎn)。
投資性房地產(chǎn)屬于一項(xiàng)經(jīng)營活動，有別于傳統(tǒng)的固定資產(chǎn)。經(jīng)過數(shù)年的持有，投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值可能會遠(yuǎn)高于賬而原值與此同時(shí)房地產(chǎn)投資具有高風(fēng)險(xiǎn)和高收益，投資性房產(chǎn)的價(jià)值無法在會計(jì)上得到真實(shí)的反映，這也要求將投資性房地產(chǎn)與無形資產(chǎn)和一般性固定資產(chǎn)分離，使會計(jì)信息的相關(guān)性得到提高。
二、在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用公允價(jià)值模式
所謂的公允價(jià)值模式指的是市場價(jià)值，市場價(jià)值就是當(dāng)事人本著自愿公平的原則進(jìn)行債務(wù)清償或資產(chǎn)交換活動中的金額。在投資性房地產(chǎn)中，公允價(jià)值模式的應(yīng)用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(一)在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中應(yīng)用公允價(jià)值模式
根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，要使用成本模式來進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。如果可以證明企業(yè)能夠持續(xù)可靠地取得公允價(jià)值，就可以使用公允價(jià)值模式。企業(yè)在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量中只能選擇一種 如果使用公允價(jià)值模式，入賬價(jià)值應(yīng)該是投資性房地產(chǎn)的首次執(zhí)行日的公允價(jià)值。企業(yè)在進(jìn)行計(jì)量和確認(rèn)后續(xù)支出時(shí)，要考慮到企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益會由于后續(xù)支出而超過預(yù)期，此時(shí)就應(yīng)該計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬而價(jià)值。如果不會出現(xiàn)這種情況，就將其計(jì)入當(dāng)期損益。投資房地產(chǎn)的日常核算過程中無需進(jìn)行攤銷或者計(jì)提折舊，投資性房地產(chǎn)也無需在資產(chǎn)負(fù)債表日進(jìn)行減值測試。可以直接在公允價(jià)值的變動中體現(xiàn)土地使用權(quán)的攤銷價(jià)值或者投資性房地產(chǎn)的減值和折舊。企業(yè)的利潤會受到公允價(jià)值變動損益的影響，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)調(diào)整賬而價(jià)值，并將原賬而價(jià)值和公允價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期的損益之中。
(二)在后續(xù)計(jì)量模式的變更中使用公允價(jià)值模式
當(dāng)企業(yè)確定了投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式時(shí)，就不得對其進(jìn)行隨意的更改，這是為了保障會計(jì)信息的可比性。這是由于投資性房產(chǎn)的入賬價(jià)值在不同的模式下是不同的，這就會產(chǎn)生賬而價(jià)值和公允價(jià)值之間的差額，該差額作為會計(jì)政策變更，無需計(jì)入損益。如果企業(yè)己經(jīng)采用了公允價(jià)值模式計(jì)量，則不能再使用成本模式計(jì)量。
(三)在投資性房產(chǎn)和其他房產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中使用公允價(jià)值模式
如果企業(yè)能夠提供確鑿的證據(jù)，滿足相應(yīng)的條件，證明房地產(chǎn)的用途確實(shí)己經(jīng)發(fā)生改變，就可以進(jìn)行投資性房產(chǎn)和其他房產(chǎn)的轉(zhuǎn)換。如果是成本模式，轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值就應(yīng)該是轉(zhuǎn)換前的賬而價(jià)值。如果是公允價(jià)值模式計(jì)量，自用房地產(chǎn)的賬而價(jià)值就應(yīng)該是轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值，并將二者的差額計(jì)入當(dāng)期損益。如果使用公允價(jià)值模式計(jì)量，將存貨或自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資，那么以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)。如果原賬而價(jià)值小于公允價(jià)值，差額為所有者權(quán)益，如果原賬而價(jià)值大于公允價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益。
三、投資性房地產(chǎn)受到公允價(jià)值模式的影響
(一)公允價(jià)值模式影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)
根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則，原本在無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨中列報(bào)和核算的投資性房地產(chǎn)將單獨(dú)列示，企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將會受到一些影響，如果企業(yè)擁有大量的投資性房地產(chǎn)，這種影響會更加明顯。企業(yè)的流動比率將會降低，流動資產(chǎn)也會相應(yīng)的減少。
(二)公允價(jià)值模式影響所有者權(quán)益
在由成本模式計(jì)量向公允價(jià)值模式計(jì)量轉(zhuǎn)換的第一年，企業(yè)將會對投資性房地產(chǎn)所有者的權(quán)益進(jìn)行追溯調(diào)整。根據(jù)當(dāng)前的實(shí)際狀況我國的房地產(chǎn)價(jià)格普遍比歷史成本要高，提升了企業(yè)上年度的資本公積，使所有者能夠享受更多的權(quán)益。
不僅如此，如果企業(yè)將存貨或者自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，原賬而價(jià)值小于轉(zhuǎn)換的公允價(jià)值，那么差額就可以計(jì)入資本公積，企業(yè)所有者權(quán)益也得到增加。
(三)公允價(jià)值模式影響企業(yè)利潤
企業(yè)債公允價(jià)值模式下必須重估投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值，當(dāng)投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)升值時(shí)，原賬而價(jià)值和公允價(jià)值之間的差額就可以計(jì)入當(dāng)期損益，提高企業(yè)當(dāng)年的利潤。而且投資性房地產(chǎn)無需攤銷和計(jì)提折舊，企業(yè)當(dāng)年的利潤又得到增加。房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用公允價(jià)值模式來提高盈利水平。
(四)公允價(jià)值模式影響稅負(fù)
投資性房地產(chǎn)在現(xiàn)行稅法中仍然被作為無形資產(chǎn)和一般固定資產(chǎn)。在公允價(jià)值模式下，企業(yè)就必須以年末的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，對賬而進(jìn)行調(diào)整。差額可以計(jì)入損益，不再進(jìn)行攤銷或計(jì)提折舊。而根據(jù)現(xiàn)行稅法，賬而價(jià)值的確定要以實(shí)際成本為基礎(chǔ)，公允價(jià)值應(yīng)該作為應(yīng)納稅所得額的金額。這樣一來企業(yè)就可以遞延所得稅負(fù)債或者遞延所得稅資產(chǎn) 。
四、結(jié)語
《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號—投資性房地產(chǎn)》對投資性房地產(chǎn)做出了明確的規(guī)定，公允價(jià)值模式對于投資性房地產(chǎn)有著極大的影響。在投資性房地產(chǎn)中要止確的運(yùn)用公允價(jià)值模式，保障會計(jì)核算的準(zhǔn)確性，才能使企業(yè)的投資價(jià)值得到提升，發(fā)揮公允價(jià)值模式的積極作用。
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