房產投資必讀:房地產投資中的技巧

　　1.房產投資必讀－以房養房以租抵貸劃算嗎

　　對于降低當前居高不下的房價，國家煞費苦心穩定房價，政策一個接著一個地出臺，因此普通的購房者隨著風云變換的形勢而動，及時調整自己的購房策略是目前的當務之急。

　　這批人先是隨著央行加息，開始背負比以往要更加沉重的負擔，相對于步步高企的房價及所帶來的沉重的還款壓力，一直較為平穩的租金使得一些經濟實力普通的購房者開始決定出售自己的其中一套房產，但正在這個當口，開征營業稅又使他們陷入了兩難的境地。

　　面對此種狀況，那些“以房養房”、“以租抵貸”的房產投資還是否有價值？是否可行？當前擁有房產的投資者是賣是租，如何抉擇？

　　2.房產投資必讀－出租收益率是關鍵

　　從2005年3月17日開始，5年期以上銀行按揭貸款年利率是5.51％，而對于二次置業貸款購房將執行6.12％或更高的房貸利率。

　　當前房產投資的資金成本最低付出為5.51％，如果出租房產的年收益率低于5.51％，則出租不如出售。可以將一次性回收資金用于提前全部或部分償還另一房產的銀行貸款。在這其中，出租收益率是決定房產投資者是選擇賣房還是出租的關鍵。房產出租收益率如何計算？舉例如下，某人以成本價購買一套位于西城區的房改房，建筑面積60平方米，稍后又在海淀區貸款50萬元購買一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需負擔取暖費1800元、物業費900元，目前該區域房屋售價約為42萬元（包含裝修），月租金2000元。為確保出租房屋的品質，張先生還需要投入1萬元左右購置電器和家具；此外，出租過程中每年幾乎都應留出一個月的空置期。

　　計算：年租金凈收益＝2000×11－1800－900＝1.93萬元，年租金收益率＝1.93萬／（42萬＋1萬）＝4.49％。顯然，與其靠收取租金獲取4．49％的年收益率，不如將房產出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因為海淀的房子所付出的資金成本是5.51％，高于4.49％的出租收益率。

　　3.房產投資必讀－五點注意

　　由于營業稅的征收，對于投資期限還未滿兩年的短期投資者來說，先采取“以房養房”的策略相對來說是比較合理的；對于投資期限已經超過兩年的投資者來說，采取“以房養房”或者“以租抵貸”的方式未必就是最佳可行的方案。兩者權衡把握關鍵：出租收益率。

　　其一，如果擬出售的那套房產按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產證，轉讓時將會受到很多限制，容易造成收益損失。

　　其二，如果考慮長久出租，就目前北京的租賃市場狀況，要想維持原有居住品質和租金水平，房主一般還應每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。

　　其三，根據上例中的房產租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前市場上有不少出租房屋的投資收益率在4．5％左右，低于目前的房貸利率（5.51％）約1個百分點，“以房養房”的初衷可能難以實現。

　　其四，對以按揭貸款形式購買多套房產的購房者來說，房產投資負債比例不宜過高，適當控制貸款成數，降低月供還款與收入的比例；切忌將預期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源，而將手頭的富余資金用于提前還貸反倒可以減少不必要的利息支出。

　　其五，當個人擁有兩套以上房產，短期內沒有轉讓房產的考慮時，需進一步分析現有房產各自的地理區位、內在品質、周邊環境等特點，確定哪套房產自己居住，哪套用于出租投資，通過有效組合配置房產資源，揚長避短。

　　4.房產投資必讀－認清三大誤區

　　上一篇我們講了房產投資的五項注意，關鍵是要認清三大誤區。除了對選擇的投資對象不能“放進籃子就是菜”之外，由于國家正強力出手調控房地產，謹慎投資顯得更加必要。

　　誤區之一：坐收租金。既然打算以獲取租金收入為投資回報，就必須考慮地段因素。特別是在北京，千萬別輕信售樓小姐的話。她只管麥房不管房子是否租得出去。

　　誤區之二：留給后代。趁手上有錢買套房子等到留給子女長大了婚嫁時再用，要考慮物業有折舊因素在內。當一樣物品沒有被使用或充分使用時，它的價值就會大打折扣，更不用奢談一些什么保值、增值之類的話了。

　　誤區之三：低進高出。這種風險最大。如今北京的房價連續上漲多年，已經達到了一個很高的水平，繼續快速上漲的空間相當有限。除了要獨具慧眼選準物業，還要細算帳，比如一套100萬元的房子必須先有9.5萬元的差價底線，除掉這部分之后，才有賺錢的可能。

　　5.房產投資必讀－運用三個公式

　　考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三個公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。

　　公式一：租金乘數小于12

　　租金乘數，是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式（租金乘數＝投資金額／每年潛在租金收入），小于12。如果超過12倍，很可能會帶來負現金流。缺點：此法并未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。

　　公式二：8—10年收回投資

　　投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。回收年數越短越好，合理的年數在8—10年左右。

　　公式三：15年收益看回報

　　如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，那么該物業物有所值；如果該物業的年收益×15年>房產購買價，該物業尚具升值空間；如果該物業的年收益×15年房產購買價，那該物業價值已高估。

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