關于房地產(chǎn)估價師的考試簡介

　　根據(jù)《關于印發(fā)《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知》(建房[1995]147號)文件精神，從1995年起，國家開始實施房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，考試工作從1995年開始實施。實行全國統(tǒng)一考試制度，原則上每年舉行一次。

　　建設部和人事部共同負責全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的政策制定、組織協(xié)調(diào)、考試、注冊和監(jiān)督管理工作。

　　房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格者，由人事部或其授權的部門頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部和建設部用印的房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，經(jīng)注冊后全國范圍有效。

　　國務院建設行政主管部門負責全國房地產(chǎn)估價師的注冊管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)估價師的注冊管理工作。注冊有效期自注冊之日起計為三年。

　　從1993年到2003年，中國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格制度已經(jīng)建立十周年，中國估價師也走過了十個春夏秋冬。房地產(chǎn)估價師作為一種專業(yè)執(zhí)業(yè)資格，特別需要估價師具有較高的個人經(jīng)驗、專業(yè)水平、知識面以及服務水平等方面的職業(yè)技能。

　　一、估價師應掌握一定的建筑知識和建筑造價知識

　　我們知道運用任何一種評估方法時，都會涉及一定的建筑知識，尤其是運用假設開發(fā)法進行評估時，更是考驗估價師建筑知識的水平。評估個案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，其確有大量的包括儲油罐、輸油管、高壓電、泵船、碼頭、罐基。棧橋等等在內(nèi)的“動產(chǎn)”，對其中“既無造價資料，亦無圖紙”的，宜采用重置成本法，結(jié)合“替代原理”，先“模擬”出以當今設計思想及施工工藝狀態(tài)下重建能大到實物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，后分部分測算工程量，再查找相關水利、土建定額，以此測算其新建成本。這些“個案”的評估要求估價師掌握一定的建筑知識和建筑造價知識。

　　二、估價師應掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論

　　眾所周知房地產(chǎn)估價是一門從經(jīng)濟學角度分析房地產(chǎn)的分支學科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟理論基礎，方能真正地做好估價工作并能進行相應地探索。這就要求估價師了解并 探索更多的經(jīng)紀問題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟增長、機會成本 、邊際收益、收入與稅收等，參加房地產(chǎn)經(jīng)紀理論培訓、知識競賽和房地產(chǎn)繼續(xù)教育。本人通過自學和培訓1996年通過了房地產(chǎn)估價師考試，1997年參加“荊門市房地產(chǎn)法規(guī)知識競賽”獲一等獎，并獲獎金200元。事實上，一個全面的估價師，不僅可以從事“單一”的評估業(yè)務，更可以為大眾峁房地產(chǎn)投?置業(yè)咨詢服務——為房地產(chǎn)投資者憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃策。這主要包括：預算不動產(chǎn)投資價值和投資回報率;測算投資/置業(yè)成本，安排購置資金;測算改造成本 ，改進物業(yè)收益水平;預測市場波動，確定投資/置業(yè)方向;測算租售、抵押(留置)成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計劃。

　　三、估價師應該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術知識

　　顧名思義，房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)標的物或者房地產(chǎn)為主的標的物進行估價的一項技術工作，缺少 房地產(chǎn)專業(yè)的基礎知識，就談不上做一名估價師。從房地產(chǎn)估價的基本方法也可以佐證，成本法是以成本測算方式估算房地產(chǎn)價值，其中比如社會平均利潤率、資金占用成本如何確定，直接牽涉到估價結(jié)論的可靠性;市場法是以市場可比價格估算房地產(chǎn)價值，但是如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)基礎知識，又如何選擇“可比實例”，又如何進行“區(qū)域”、“個別”等因素的調(diào)整;收益還原法是以貼現(xiàn)原理測算房地產(chǎn)價值的，試問如果不具備房地產(chǎn)基礎知識，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對一個收益整體不可分，但只評估其中部分房地產(chǎn)的價值時必須確定分攤價值時，更離不開房地產(chǎn)專業(yè)知識。事實上，房地產(chǎn)專業(yè)知識的面很廣，包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計劃、營銷、物業(yè)管理等等。有些估價師在用市場法進行評估時，對物業(yè)管理作為個別因素修正時，只有“有”和“無”兩種，然而實際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同，應區(qū)別對待和修正。

　　四、估價師必須熟練掌握相關的法律、法規(guī)和規(guī)定

　　我們知道“無規(guī)不圓”，作為從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的估價師來說，諸如民法通則、合同法、擔保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實施規(guī)則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實施細則、拍賣法、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土

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