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房地產(chǎn)企業(yè)以房投資業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理欣賞
企業(yè)用非貨幣資金進(jìn)行投資是一個經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)，針對企業(yè)以房產(chǎn)投資入股的涉稅問題，下面是小編精心整理的房地產(chǎn)企業(yè)以房投資業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理欣賞，僅供參考，歡迎大家閱讀。
由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的特殊性，有時會被開發(fā)企業(yè)作為對外投資支付對價以換取被投資企業(yè)股權(quán)，也不排除一些房地產(chǎn)企業(yè)是利用以房投資方式進(jìn)行稅收籌劃，因此，企業(yè)需要根據(jù)國家的稅收政策進(jìn)行正確的稅務(wù)處理和合理的業(yè)務(wù)安排，避免發(fā)生稅收風(fēng)險，增加納稅成本。下面以一個案例來進(jìn)行投資雙方的涉稅處理和風(fēng)險提示。
甲企業(yè)是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20xx年1月以一棟寫字樓向乙企業(yè)投資入股。該寫字樓賬面價值20xx萬，評估價值為3000萬元，假設(shè)賬面價值和計稅基礎(chǔ)相同，實際占地面積為20xx平方米。雙方約定甲企業(yè)參與乙企業(yè)利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險。
一、投資方涉稅處理及注意事項
(一)營業(yè)稅的處理
財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[20xx]191號)規(guī)定，自20xx年1月1日起，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
對房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品對外投資不征收營業(yè)稅，容易給房地產(chǎn)企業(yè)造成稅收籌劃空間。同時，被投資企業(yè)以公允價格接受了沒有完稅的房地產(chǎn)，在稅收上是不對等的，存在稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，被投資企業(yè)將接受投資的房地產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓時，按照財稅[20xx]16號文件的規(guī)定，應(yīng)全額繳納營業(yè)稅。在實務(wù)中，被投資企業(yè)很可能以差額繳稅，容易形成漏稅。這也是稅收征管的風(fēng)險點。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)如以不動產(chǎn)投資入股，收取固定收入，不承擔(dān)投資風(fēng)險的，這種固定收入不管是以投資方利潤形式出現(xiàn)，還是以租金等其他形式出現(xiàn)，其實質(zhì)上是屬于租金收入(產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移)或不動產(chǎn)銷售收入(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移)，應(yīng)按規(guī)定征收營業(yè)稅。
(二)土地增值稅的處理
依據(jù)土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，仍應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納土地增值稅。由此可見，按規(guī)定上例中甲企業(yè)應(yīng)納土地增值稅。假設(shè)經(jīng)核實該寫字樓允許扣除項目金額為2200萬元，則甲企業(yè)應(yīng)納土地增值稅=(3000-2200)×30%=240(萬元)。
(三)企業(yè)所得稅的處理
《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條和國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[20xx]31號文件)第七條都明確規(guī)定了企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資等行為應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。同時，國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[20xx]828號)規(guī)定，企業(yè)對外處置資產(chǎn)如屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格確定銷售收入。
可見，企業(yè)將房地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資，也就是發(fā)生了非貨幣性資產(chǎn)交換，根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益計繳企業(yè)所得稅。同時投資雙方按所得稅法的相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行所得稅的其他處理。
(四)印花稅的處理
國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[1991]155號)第十條規(guī)定，"財產(chǎn)所有權(quán)"轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[20xx]162號)規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅;對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。由于《公司法》第二十八條規(guī)定，股東以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。同時，《公司法》第二十七條規(guī)定，對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。可見，以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)印花稅規(guī)定應(yīng)當(dāng)按"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"稅目征收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅，其計稅依據(jù)為按評估機(jī)構(gòu)核定的評估價。即上例中甲企業(yè)應(yīng)納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬元)。
二、被投資方涉稅處理及注意事項
(一)契稅的處理
依據(jù)《契稅暫行條例細(xì)則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。由于契稅的納稅義務(wù)人是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人。因此，以房地產(chǎn)投資入股，按規(guī)定應(yīng)由接受房地產(chǎn)投資的被投資方在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)時繳納契稅，其計稅依據(jù)為按評估機(jī)構(gòu)核定的評估價。即上例中乙企業(yè)應(yīng)納契稅=3000×5%=150(萬元)。
(二)房產(chǎn)稅的處理
國家稅務(wù)總局《關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》(國稅函發(fā)[1993]368號)規(guī)定，對于投資聯(lián)營的房產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)投資聯(lián)營的具體情況，在計征房產(chǎn)稅時予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，按房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對于以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情況，實際上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。
需要注意的是，由于甲企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資后，房屋的產(chǎn)權(quán)即歸被投資企業(yè)乙企業(yè)所有，按照"接受投資的固定資產(chǎn)的計價"原則確認(rèn)該項固定資產(chǎn)。由于乙企業(yè)對該房屋享有獨占權(quán)和處置權(quán)，因此房產(chǎn)稅應(yīng)由乙企業(yè)繳納。假設(shè)乙企業(yè)所在省市規(guī)定減除幅度30%，則上例中乙企業(yè)每年應(yīng)納房產(chǎn)稅=3000×(1-30%)×1.2%=25.2(萬元)。
(三)城鎮(zhèn)土地使用稅的處理
依據(jù)《物權(quán)法》"地隨房走"的規(guī)定，企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，房地產(chǎn)下的土地使用權(quán)隨之也轉(zhuǎn)移到被投資企業(yè)所擁有，因此依據(jù)《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條的規(guī)定，乙企業(yè)應(yīng)按規(guī)定計繳城鎮(zhèn)土地使用稅。假設(shè)乙企業(yè)所在城市規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額為10元，則上例中乙企業(yè)每年應(yīng)納土地使用稅=10×0.2=2(萬元)。
(四)印花稅的處理
《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。也就是說，以房地產(chǎn)投資入股，根據(jù)印花稅規(guī)定，簽訂"產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)"的雙方都要按萬分之五的稅率繳納印花稅。可見，接受房地產(chǎn)投資入股的被投資方也要繳納印花稅。即上例中乙企業(yè)也應(yīng)納印花稅=3000×0.05%=1.5(萬元)。
(五)土地增值說的處理
按照《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號文件)的規(guī)定，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述接受投資的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，應(yīng)依據(jù)財稅字[1995]48號文件第十條關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題規(guī)定，計算繳納土地增值稅。
拓展:企業(yè)以房產(chǎn)投資入股要交哪些稅
為方便大家區(qū)分理解，我們先從投資方角度分析，假定投資方為一般納稅人。需要交納以下四種稅：
一、增值稅
依照財稅〔2016〕36號文件第十條規(guī)定，公司將房產(chǎn)投資入股換取另一公司股權(quán)的行為屬于有償取得“其他經(jīng)濟(jì)利益”，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)繳納增值稅。適用簡易計稅的，征收率5%；屬于正常交易的，稅率9%。
二、土地增值稅
根據(jù)財稅〔2018〕57號文件規(guī)定：公司將房產(chǎn)投資入股換取另一公司的股權(quán)行為，是以不動產(chǎn)為對等價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，屬于有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。按照土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率30%~60%繳納。
三、企業(yè)所得稅
根據(jù)財稅[2014]116號文規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資，確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
四、印花稅
企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股屬于財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，根據(jù)印花稅規(guī)定應(yīng)當(dāng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目征收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅。
那么被投資方需要交稅嗎？答案是也需要交稅。
被投資一方也要交納四類稅，分別是需由境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個人交納的契稅；取得房屋的所有權(quán)單位交納的房產(chǎn)稅；被投資企業(yè)擁有城鎮(zhèn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅；以及按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目繳納的印花稅。
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