關于盤活農村閑置農房調研報告

　　隨著社會不斷地進步，報告與我們愈發關系密切，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？下面是小編精心整理的關于盤活農村閑置農房調研報告，希望對大家有所幫助。

　　關于盤活農村閑置農房的調研報告盤活漁農村閑置農房能夠大力促進漁農民增收和美麗鄉村建設，漁農村老年群體通過出租等形式盤活閑置農房，增加一定收入解決養老問題，同時盤活閑置農房又為促進民宿經濟高質量發展提供了條件。為做好上述二方面問題的有效結合，縣政協在去年開展盤活漁農村閑置農房調研的基礎上，今年繼續開展這一課題的深化，調研組實地走訪了菜園鎮、五龍鄉、黃龍鄉，開展座談交流，聽取意見建議。現將調研情況報告如下：

　　一、基本情況

　　我縣漁農村農房約有1.5萬套，據縣農業農村局口徑統計，目前全縣閑置農房1679套，其中已盤活利用731套，占閑置農房的43.5%。據縣文旅局口徑統計，漁家民宿經營戶共1007家，床位數19148張，20xx年，全縣漁家民宿戶均凈收入達22.3萬元。

　　目前我縣初步規劃5個閑置農房盤活利用重點區域：離島·十里金灘特色小鎮、百年漁場--盡山旅游風情小鎮、東海五漁村、藍色海灣與藍海岸區、百年燈塔海上花鳥示范島，涉及到6個鄉鎮，14個漁農村。確定了4個示范區項目，打造實體樣板：花鳥鄉花鳥村示范區“建設項目”；嵊山鎮牧心藍灣國際海島度假村示范區“儲備項目”；五龍鄉黃沙村主題街區示范區“儲備項目”；五龍鄉左岸嶼民宿綜合體“提升項目”。

　　二、存在的主要問題

　　（一）村集體收儲宅基地后不能以經營性用途獲得民宿審批。我們通過對以上各區域閑置農房及宅基地收儲、招商引資情況的調研，目前主要有兩種方式來盤活閑置農房，一是集體收儲、對外招商；二是個人直接與投資商簽訂租賃協議。比如嵊山鎮對滿嘴頭區塊通過村集體和國資搭建平臺公司，集中收購民房，再向外招商招租；菜園鎮金平村對大魚岙閑置農房在征得產權人同意后由村集體統一收購。以上房屋收購后，因宅基地性質沒有改變，投資商不能作為主體申請民宿建設和開辦審批，原宅基地使用權人申請也不現實，而村集體審批主要涉及兩個問題，一是根據目前土地法規定，村集體土地不能用于經營性房產開發；二是村集體只能申請公益類或公用設施類的房產建設審批，民宿只能由宅基地使用權人申請房屋建設審批。因此，村集體收購個人房屋后，宅基地由村統一收儲，投資商要投資民宿，在審批上依舊要原宅基地使用權人去辦理，這會導致一系列的后續糾紛和問題，除非集體土地征用為國有土地掛牌出讓，但又涉及成本上升等問題。按目前情況來看，在國家對集體土地入市政策未實質性落地的時候，投資商和村集體即使達成開發協議，在審批上仍處于兩難狀況。如菜園鎮金平大魚岙村閑置農房收購后對這些政策不是十分了解，認為村里集中去審批民宿建設就可以了。

　　（二）農房租賃信息不對稱導致閑置農房流轉不規范。在去年課題調研的基礎上，我們又針對由于農房信息不對稱，致使閑置農房流轉不規范，投資商與個人簽訂租賃協議、租賃價格和后續審批等問題，專題召開了座談會。根據投資商反映，情況主要有兩種，一種由投資商找到村里，由村里出面了解出租房屋情況，價格由投資商和房屋所有權人協商，但涉及其他房屋租賃時，由于沒有一定的指導價，租賃價格水漲船高，投資商難以接受，即使交易成功，后續審批手續又需要房屋所有權人去辦理，因此在價格協商上處于被動，多數是通過人情談妥。比如舟山匯城民宿管理有限公司投資的五龍會城村“左岸嶼”民宿綜合體，投資商與房屋所有權人洽談租賃價格，就遇到這些情況。第二種是與村里直接商談，這主要是村里已收購的閑置農房，但由于收購房屋的位置、面積等問題，收購房屋又比較零星，不利于綜合體民宿開發，投資商投資意愿降低。因此，閑置農房相關信息不齊全、不對稱，沒有比較權威的房屋信息發布平臺和房屋租賃指導價，農房租賃市場不規范運作，容易造成租賃雙方都比較被動的局面。

　　（三）申請閑置農房使用權流轉抵押貸款的途徑不暢通。通過與投資商和村負責人的座談，進一步了解了閑置農房招商和開發資金投入等情況，一般情況下，投資商的資金由自籌資金、合伙人出資和銀行貸款等構成。根據農房“三權分置”政策，可以以閑置農房使用權流轉進行抵押貸款，但在實際操作過程中，主要存在兩個問題，一是農房使用權流轉未真正形成市場，漁農民對農房使用權證的做證意愿不強，一般沒派用場就不會去做證。二是農房使用權流轉抵押貸款，縣內各銀行機構（除信用社）尚未開展此項業務。

　　比如舟山匯城民宿管理有限公司在農村宅基地“三權分置”試點時才取得一本使用權證書，而以使用權證進行融資還是需要以房屋所有權進行抵押貸款，投資商與房屋所有權人很難談妥。因此，農房使用權流轉及使用權抵押貸款的問題不解決，對今后的閑置農房開發利用會造成一定的影響。

　　（四）村莊規劃設計缺失影響閑置農房開發整體性。按照目前幾個區域投資項目的情況，除了花鳥鄉區域、嵊山滿嘴頭區塊、黃龍東咀頭區域整體開發有詳細規劃外，其他已有投資意向開發的閑置農房集中區域尚未有村莊規劃，一般是委托投資商自行設計規劃擬開發地塊，更多的是民宿建設方案，零星散狀的設計布局，是否符合旅游產業導向、產業規劃和村莊整體風貌、公共設施布局，投資商不得而知，有關鄉鎮和村委也拿不出規劃來，開發隨意性較大，對今后的村莊發展和旅游業態布局等帶來不可逆轉的影響。同時多數村委對本轄區內的土地“三條紅線”區域不是十分清楚，投資商看中的區域與村委談妥后，往往在審批環節涉及“紅線”而放棄投資。比如寧波市鄞州區的投資商在菜園鎮石柱村投資民宿綜合體，就遇到“紅線”問題幾經調整投資規模和投資區域，按照目前4家民宿的體量和所涉及的區域來看，布局尚屬合理，但由于該村缺乏村莊詳細規劃，如今后繼續投資開發的民宿綜合體區域、相關配套業態區域、公共設施配套等如何布局都未作系統性的考慮。雖然村委對外招商的積極性很高，但缺乏村莊規劃的整體性考慮，菜園鎮金平區域也存在類似問題。

　　三、建議和途徑

　　（一）積極探索集體土地入市。我們了解到縣外其他地區集體土地入市才開始試點，也沒有較好的參考經驗，建議縣自規局等相關部門要積極研究政策，尤其是做好集體土地入市相關政策的研究。針對進城落戶的、一戶多宅的，根據土地法規定，需要政府制定有償退出的機制，不能簡單的允許原拆原建、原址復原。對這類退出的閑置宅基地和閑置住宅，推進盤活機制，并加快完成確權登記發證工作，特別是要進一步深化農村宅基地“三權分置”改革，健全完善農房（宅基地）歷史遺留問題確權登記處置辦法，清理“一戶多宅”、違法和超標建設，加快完成農房（宅基地）確權登記頒證工作，解決發證不到位的問題。

　　（二）搭建閑置農房租賃管理平臺。這項工作建議縣農業農村局牽頭開展，制定出臺《漁農村閑置農房租賃管理辦法》，可以參照花鳥鄉的模式以鄉鎮為單位建立閑置農房租賃管理平臺，待條件成熟后逐步建立覆蓋全縣的“歸屬清晰、權能完整、保護嚴格、流轉順暢”的全縣統一的平臺。主要功能是線上線下推介閑置農房，推出區域指導價和規范性合同文本。各鄉鎮進一步完善閑置農房信息，扎實做好閑置農房調查摸底工作，不斷更新各村農戶數、人口數、農房數、農村宅基地和閑置農房數等數據，對有意進入流轉的閑置農房進行詳細信息登記和動態管理。對自愿納入政府管理平臺交易的承租方和出租方，政府可以提供必要的服務，并經營承租方繳納一定的保證金并設立保證金退繳規則，減少交易風險和違規轉租行為，規范漁農村閑置農房租賃市場健康運行。

　　（三）創新金融扶持機制。鼓勵金融機構為創新主體提供融資、授信、增信服務，支持銀行機構深化農民資產受托代管融資試點，引導銀行機構開展閑置農房使用權流轉抵押貸款，解決閑置農房盤活中翻修、裝修、經營等必要的資金支持；為行政村“整村批量授信”，加快農村貸款審批效率，提高農村信貸獲得率；鼓勵保險機構探索開展農房使用權抵押貸款還款履約保險，探索建立抵押物處置機制、貸款風險分擔機制、緩釋和補償機制，防范控制金融風險。

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