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市場調查報告 市場調查分析報告

時間:2024-02-03 08:09:47 調查報告 我要投稿

市場調查報告 市場調查分析報告

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  XX市是四川南部一個中等規模的城市,一個時期以來,XX市的房地產業取得了長足的發展,房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢,可以了解西部同類型城市房地產業的基本特點。

  一、瀘州房地產市場現狀

  (一)城鎮居民住房條件有巨大改善,但仍有較大需求

  (二)住房制度改革全面推進,住房社會化、商品化的條件基本成熟

  (三)房地產開發投資快速平穩增長,商品住宅價格平穩上升

  92年以來,全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢,沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800-1500元/平方米,近十年間增幅為300-800元/平方米,與全省其它同類型城市相比平均低100-300元/平方米。

  (四)土地供應進一步規范,招商引資工作獲得進展

  以往,房地產開發用地多為開發商自行分散征用,或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定,加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要,加強了房地產招商引資工作,已敲定數宗大型房地產開發項目,并相繼實施,為房地產市場的發展變化增添了外來因素。

  二、房地產市場發展存在的主要問題

  (一)房地產市場導向不夠明確,商品房開發成本偏高

  如過去對土地一級市場實際上未壟斷,土地與規劃銜接差,招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃,到目前為止尚未建成一個10 萬平方米以上的小區,單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視,相繼出臺了有關政策,加大了調控引導力度,逐步形成有利于房地產市場發展的大環境。

  XX市商品房售價與相鄰地區相比并不高,主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本;二是征地拆遷成本高,與周邊中小城市相比綜地成本偏高;三是土地市場的管理不夠嚴格,開發商和有的單位炒買炒賣,提高了用地成本。

  (二)房地產融資規模小,房地產開發企業素質不高

  一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據,全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所占比例為%。因無置業擔保公司承擔風險,銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少,我市目前引進的十余個外地投資項目,已投入資金不足3億元。

  主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差,尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家,市區72家,平均注冊資金僅有700余萬元,無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立,產品品質、經營信譽不高,企業發展缺乏活力。

  (三)房改相關環節不配套

  一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批,一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設,住房公積金管理、使用與房改政策脫節,職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚,不能及時用于購置新房、維修補貼,加上住房補貼未到位,一定程度上削弱了個人買房支付能力。

  三、未來房地產市場發展前景預測

  市人口預計達到480萬人,其中非農業人口將達到 120萬人,比目前增加50萬人左右,絕大多數將流向市區居住。未來10年中,對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

  經濟發展和市民收入水平的提高,實際購買力將不斷增強,住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元,人均住房消費為709元,人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量,是可以實現的。

  不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析,高收入者對高檔住宅的需求,中值收入者對中檔住宅的需求,以及低收入者對普通經濟適用房的需求,三者之間的比例關系大體分別為20%,40%和40%。

  四、發展房地產市場的對策措施

  一要加大政策動力,制定扶持制政策和創造良好的軟環境,提升房地產業在國民經濟中的地位,把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求,增強發展的內在動力,實現健康、有序、協調發展。三要選準方向,根據城市功能定位和發展戰略,集中力量重點突破。

  房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節,因此,必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化,結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略,對市場開發建設應做到統籌規劃,合理布局,圍繞產業特征進行配置。

  具體應制定和實施以下政策:采取積極的金融信貸政策,刺激住房消費;新區開發和舊區改建統籌規劃,做到使房地產開發實施有重點、有規劃;引導企業重組,實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況;打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房,除國家規定不能轉讓的外,都可上市交易;發展和規范中介機構,搞活流通;加強物業管理。

  五、結束語

  通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論:XX市的房地產業正處于成長期。XX市的房地產業發展潛力巨大,市場前景廣闊,采取適當的政策措施,抓住當前時機,對加快房地產業的發展,使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。

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