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小區物業管理調研分析報告

時間:2024-02-13 11:49:56 科普知識 我要投稿
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小區物業管理調研分析報告范文

  隨著社會一步步向前發展,報告對我們來說并不陌生,我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。你知道怎樣寫報告才能寫的好嗎?下面是小編整理的小區物業管理調研分析報告范文,歡迎閱讀與收藏。

小區物業管理調研分析報告范文

小區物業管理調研分析報告范文1

  為了使“加強小區物業管理”主席協商會議更加富有成效,文教衛體委組織部分委員組成調研組,在傅紹平副主席帶領下,調研視察了市城區住宅小區,組織召開了座談會,對我市小區物業管理中存在的突出問題進行了認真分析思考,并借鑒了外地好的做法,形成了這份調研報告,供主席會議協商參考。

  一、發展現狀

  近年來,市政府高度重視物業管理工作,把物業管理作為加強社會管理、建設完美社區、提高市民生活質量、維護社會和諧穩定的一項重要的民生工程來抓,有效改善了市民的居住環境,提升了城市品位和市民生活品質。

  1.健全了物業管理規范制度體系。20xx年以來,市政府根據全市物業管理行業發展情況,先后制定出臺了一系列規范性文件,涉及前期物業管理、物業服務收費、物業保修金、物業維修資金管理等主要領域,形成了相對完整、較為完善的政策管理體系,極大地推動了相關工作的順利開展。

  2.強化了對物業主體的培育和監管。培育和引導本地企業做大做強。20xx年常德福吉物業公司晉升為一級資質,實現了本地一級資質物業服務企業零的突破。加強對市場主體的監管。依法實行市場準入制度;建立了資質年度考核制度和物業服務企業信用動態管理檔案,并且加強了信用評價成果的運用。

  3.提高了服務水平拓展了服務領域。引進保利、金碧、萬達等一批國內優秀物業服務企業駐常服務,傳播先進的物業管理理念。通過專題培訓、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業企業業務素質和服務水平。引導和拓展物業管理的服務項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內容,發展到目前的家政服務、代收代繳、車輛管理、特約服務等方方面面。

  4.加強了對物業管理硬件設施投入把關。制定了物業管理用房、業主公共活動用房等物業管理硬件設施的建設標準,物業管理用房面積按小區總建筑面積的3‰-5‰配建,最低不得少于50㎡;業主公共活動用房按照3‰-5‰配建,最低不得少于100㎡。并將物業管理硬件設施的建設標準納入了全市房屋建設技術規范。

  二、主要問題

  雖然我市小區物業管理取得了長足發展,但也暴露出不少問題,與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

  1.車輛停放無序。由于前期建設車位配套比例較低,加上近年來我市私家車保有量的迅速增加,小區內有限的停車位(庫)已無法滿足業主車輛的停放需求,致使小區內大量車輛無處停放,部分小區停車猶如見縫插針“搶車位”,擠占人行道、綠化帶已成常態,占用消防通道、堵路堵門也時有發生,造成小區內交通堵塞,進而引發各類糾紛。市城區金色曉島小區就出現過因為他人的車輛停放在車庫門口,車庫業主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車,一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

  2.違法建設不止。部分小區存在嚴重的亂搭亂建現象,如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規搭設外置防盜網,影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區甚至出現業主大興土木推倒重建;還有的業主私自改變房屋的居住功能,租與他人開飯店、茶館,開公司、做倉庫,嚴重影響周邊業主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業主跟風效仿,導致不少小區亂搭亂建現象禁而不止、愈演愈烈。

  3.物業費用難收。目前市城區物業企業中有相當部分企業實際處于虧損狀態,除了規模因素外,物業服務收費標準偏低、物業費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米,高層住宅為1.0-1.5元/平米,部分小區收費標準還維持在10年前的水平。據武陵區調查表明,20xx年小區業主欠費額度平均達25%,個別小區高達45%以上,而物業企業能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業主常以房屋質量差、服務不滿意等各種理由拒交物業費。不斷降低的收費額度導致物業服務質量下降形成了惡性循環。例如水岸名苑物業費收繳率不到70%,該小區已修建10余年,房屋維修資金收繳不到位,業主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業費。

  4.各類亂象頻發。小區物業服務涉及業主、開發商、物業公司、政府職能部門等多個主體,一旦其中任何環節出現問題,都會導致小區內亂象頻發,影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區部分業主以多種理由拒交物業費先后導致多家物業公司運轉不暢而退出小區,小區內垃圾成堆,業主苦不堪言;芙蓉盛世小區因物業公司與業主就停車服務收費項目溝通不及時,導致發生業主沖撞停車道閘,損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區出現物業公司人員制止業主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區業主為爭奪業委會主任一職大打出手致傷住院。

  5.行政執法缺位。政府有關職能部門管理缺位,導致物業管理區域呈現“孤島”現象。物業管理涉及的政府職能部門眾多,部門行政執法沒有延伸到物業管理區域內,如公安部門過多依賴物業公司并沒有執法權限的保安維護小區治安;城管、規劃部門對小區內亂搭亂建現象處理不及時甚至不處理,物業服務企業又無力制止;消防部門對小區車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

  6.公共服務缺失。敞開式小區大多沒有明確服務主體,基本上依賴社區提供的基本服務,而社區因為人力和資金的原因無法保障,部分敞開式小區因服務主體不明確,衛生、治安、交通等服務項目長期處于無序狀態。許多政府投入大量資金改造的小區存在亂象反彈的.隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區道路、下水道等基礎設施進行了大規模改造,但至今沒有專業化或自治組織物業服務進入,僅靠一位老人清掃衛生,亂搭違建、臟亂現象隨時有反彈的可能。

  三、原因分析

  我市的物業管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面,也有其特殊性,應認真分析,科學應對,其主要原因:

  1.對物業管理認識有差距,重視不夠。現階段物業管理與人們的期待還有較大的差距,主要還是對物業管理的認識不夠到位,尤其是區縣(市)、街道、社區對物業管理缺乏系統研究和深入思考,沒有作為全局工作來考慮,宣傳和引導力度不夠,導致物業管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時,近幾年我市著力開展的完美社區建設和網格化管理工作與物業管理關聯性研究不夠,結合不緊。沒有將物業管理納入現代服務業范疇,物業企業無法享受在稅收、財政等方面的優惠和扶持政策,政府對物業管理的政策支持不明顯。

  2.物業服務企業行為不規范,服務水平較低。物業企業內部管理水平不高,部分企業內部管理制度不健全,管理流程不科學,沒有或很少有內部考核和獎懲機制。個別企業在業主拖欠物業費、企業運營面臨困難的情況下,為降低成本,便開始減員減薪,搞衛生的是“奶奶級”,當保安的是“爺爺級”員工,降低物業服務標準,導致業主拒交物業服務費現象的加劇,形成惡性循環。物業行業專業人才匱乏,大部分物業企業缺乏具有專業素養和綜合素質的人才,從業人員的服務意識和管理經驗不足,與業主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

  3.部分業主素質不高,業主自治機構作用發揮不夠。業主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業主大會和選舉產生業主委員會。目前,我市僅有27%的小區成立業主委員會,而且有相當部分名存實亡無法正常開展工作。二是業主自治機構運作欠規范,基層糾紛處理機制效率不高。業主委員會委員準入門檻低,素質參差不齊,加之業主委員會不具備法人資格,街道、社區對其缺乏有效的監管和處罰,導致其運作不規范,有的甚至成為個別業主謀取私利的媒介。三是業主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛生、不遵守公共秩序等現象較為普遍,個別業主甚至惡意拒交物業服務費,給物業管理帶來阻力。

  4.物業管理設施基礎差,硬件建設跟不上。一方面由于部分房地產開發商受利益驅使,提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質量、電梯以次充好、不按照合同約定標準隨意更改環境及相關配套設施,沒有配備或者沒有配足物業用房與相關設施設備。另一方面部分老舊小區和政府投資的廉租房、公租房,由于規劃、住建等部門在規劃設計把關時沒有要求預留物業管理用房和業主公共活動用房,導致不具備實施物業管理的硬件條件。

  四、幾點建議

  調查組認為,小區物業系列問題不解決好,會留下諸多后遺癥。首先是小區停車、治安等問題會擴散到社會,或侵占公共空間或引起社會不穩定,增加社會管理難度;其次是由于部分物業服務企業的退出會不斷增加政府公共服務投入,街道、社區等基層組織將不堪重負;第三是直接導致部分市民生活質量下降。因此,應引起足夠重視。

  1.強化措施,加大對物業管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業管理條例》地方性法規,從法制層面保障其發展。將物業管理工作納入各級黨委、政府議事日程,并作為年度績效評估考核內容。將物業管理納入完美社區網格化管理范疇,加強區縣、街道、社區物業管理機構的人員配備和隊伍建設,健全基層物業服務與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業管理機構的工作經費。設立物業管理專項基金,主要用于推廣物業行業的創新、增值服務,對服務優質、社會反映良好的物業服務企業給予適當獎勵,積極引導社會化、專業化的物業服務企業進駐老舊小區進行服務,對老舊小區實施物業管理作出良好成績的給予適當獎勵,對于明顯虧損的企業給予適當補貼。

  2.明確職責,構建完善的聯動管理體系。充分發揮各職能部門的作用,推動行政執法向小區院內延伸。發揮房管部門作為全市物業管理行業主管部門在制定政策和行業標準及統籌協調與督導指導方面的作用,進一步明確規劃、城管、住建、公安、質監、消防、物價等部門在小區物業管理工作中的職責,形成責任明確、分工協作的工作機制,并將他們的投訴電話公示在各小區醒目位置,便于及時受理業主投訴。同時發揮區縣(市)政府(管委會),尤其是街道辦事處和社區的作用,把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區建設目標延伸至小區內,使小區成為完美社區建設的重要內容。幫助建立業主委員會,選擇物業服務模式,協調各方搞好小區的監督、管理和服務。

  3.分類指導,探索建立多樣性的物業服務模式。對新建和老舊小區,封閉式和敞開式小區進行分類指導,選擇合適的服務模式。重點探索針對敞開式老舊小區的物業管理模式,規模較大的小區,可采取聘用物業服務企業進行管理,規模較小的小區,可采取“統一打包”方式選聘物業服務企業進行管理。推廣紫橋小區物業管理模式,鼓勵街道或社區成立物業服務中心(登記注冊)進行管理或物業管理委員會進行自治,專項負責轄區內無法實行專業化物業管理的小區。研究針對保障房小區和農民安置公寓區物業管理的措施,做到服務不留死角。

  4.創新管理,提升物業企業服務水平。推動物業服務企業整合、改制、兼并和重組,培育一批具有較強競爭力、較大規模的物業服務企業,進一步支持本地物業服務企業做大做強,樹立行業標桿。鼓勵物業服務企業建立新型社區商業服務模式,延伸服務鏈條,不斷滿足潛在的市場需求,提升服務能力,實現物業服務升級轉型。及時化解物業服務企業發展中的問題和矛盾,推動我市物業服務水平快速提升。加快建設監督體系,大力培育業委會,提高業委會組建率、專業性和公信力,讓業主直接參與對物業服務的監督和合作,形成由政府牽頭、相關部門和業主共同參與的新格局。

  5.倡導誠信,增強物業主體的自覺意識。正面引導與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的宣傳。通過各類媒體、小區宣傳欄等加大宣傳力度,增強開發企業、物業服務企業和廣大業主等物業主體各方的責任和自覺意識。強化示范帶頭,通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業主,增進業主對物業管理的認知和理解,提高市民對物業服務的認同感,提高物業服務人員的社會地位和職業自豪感,營造有利于物業管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度,建立物業主體各方的誠信檔案,對不守誠信的企業法人和業主進行失信懲戒,是黨員干部和公職人員的還要進行問責。

  6.突破難點,推動小區物業管理全面提升。以拆除小區違法建筑和老舊院落改造為突破口,對違法建筑進行梳理,確定牽頭單位,明確分批整治目標,開展聯合整治行動。對老舊小區采取以獎代補方式,落實市中心城區兩級財政配套資金,對我市城區老舊院落和敞開式老舊小區分期分批進行改造。按照總體規劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則,對老舊院落安防設施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造,確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發動,激發廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

小區物業管理調研分析報告范文2

  物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域,加強居住小區物業管理,改善居民生活環境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了某小區對該區物業管理工作基本情況的介紹,實地走訪了部分業主和物業服務公司,對一些居民進行了調查問卷,通過認真分析提出相應的對策。現將調查情況報告如下:

  一、物業管理工作的基本情況

  據調查,某小區位建筑面積72374.23平方米,其中住宅建筑面積約71280平方米,共計25棟792戶,始建于20xx年,全部為多層住宅樓,每戶面積約90平方米。于20xx年交付,入住率達到87%左右,居住覆蓋率呈上升趨勢,小區綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人,小區只有一個主出入口,屬于全封閉小區。設有地上停車位153個,以及地下停車場,配置了一處兒童娛樂園,有獨立的物業管理用房,小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

  二、小區物業管理存在的問題

  1、物業管理企業反映存在的問題:

  一是業主對物業服務的意識談薄;二是房屋維修養護責任意識不強,"產權歸己,維修自理"的觀念沒有樹立;三是不服從管理,亂扔雜物現象時有發生,自律意識淡漠;四是少數不按時交納或不交納物業管理費;五是前期配套設施不完善。主要表現在:中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;六是物業可使用費用太低,導致物業企業不能正常的服務和運行。該物業公司管理人員介紹:該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛3人、監控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元,而就算全額收取物業費才2萬8千余元,根本就不夠企業的正常運行,只能雇傭一些退休工人,否則企業根本無法維持。

  2、業主反映存在的問題:

  本人分別對小區部分業主進行問卷調查,業主集中反映的問題主要有:一是物業管理開始比較好,但一個月以后就不行了,門衛的雇傭都是老人,反映比較慢,從而失竊的現象時有發生;二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用,失竊過后出現監控死角;三是外來人員以及車輛進出比較隨便,平常大清早就有人在小區內叫賣,影響業主休息,管理沒有到位;四是公共設施損壞不能及時維修;五是樓道衛生不能按時打掃,往往是一個星期才能打掃一次;六是宣傳不到位,不知道物業到底是干什么的,也不知道有業主委員會這個機構。

  3、調查發現的問題:

  一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行為不規范。該物業公司是分公司,聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證,從業人員整體的素質不高,服務水平不高。物業管理企業服務不規范、不到位、服務質量差,只能做到最基本的環境衛生及綠化維護,對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳,整個小區沒有相關的物業宣傳,未按規定公布收費項目以及收費標準,物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高,業主的維權意識日漸增強,對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求,但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清,有的甚至不知道物業是干什么的。業主反應問題得不到及時解決,使業主和物業管理單位矛盾日益突出;二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多,不交費的理由更是多種多樣,主要表現在:房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等,都作為不交費的理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率為80%左右,空置房只收取部分,物業費不能按期繳納,就會造成惡性循環,如此惡性循環,直至物業企業把心事都放在了收取物業費上,而無心服務導致服務質量下降,廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳,其他毫無辦法;三是業主委員會流于形式。小區業主不知道有業主委員會,主人翁意識不強,放棄物業管理自主權,對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難,作用發揮不夠,業主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理,業主和物業管理企業之間的'矛盾和問題因缺少溝通而無法解決,為小區物業管理和發展帶來隱患。

  三、對策和建議

  1、加強宣傳,廣泛發動。

  物業管理是一項新興發展行業,為確保小區物業管理工作的順利開展,物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動,公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況,讓業主明確交的物業費用在那里了。讓市場經濟觀念深入人心,增強業主物業管理消費意識,花錢買服務的意識,讓業主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣,使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層,調查研究,摸清社情民意,廣泛聽取業主意見,科學制訂物業管理方案,為小區物業管理的順利實施提供保障。

  2、理順關系,明確職責。

  物業管理是一個社會性工程,涉及面廣,情況復雜,為確保工作的正常開展,必須協調各部門,明確職責,理順關系。一是要協調與某企業的關系,要求某企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題,解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料,更好的明確小區的死角,加強對死角的監控力度;二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關系,分清、規范相互之間一些具體環節的權、責,營造有利于物業管理的外部環境,這是搞好小區物業管理的重要環節。

  3、提高認識,明確責任。

  目前,小區的業主自治自律意識比較差,政府要硬性規定實施業主委員會制度,使物業公司在業主委員會選聘后開展的物業管理工作得到約束和監督,居民與物業公司發生矛盾后也能由業主委員會協調,促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作,能夠在物業管理企業和業主之間起到橋梁作用,建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委托服務合同,仔細斟酌條款,確定服務項目和服務費價格,并定期召開業主大會,監督經費使用情況,受理業主投訴。對于熱難點問題,物業管理企業在進駐小區時,要與業主簽訂公約,對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章,共同維護小區穩定。

  4、完善配套設施。

  要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍墻等設施,盡量聘請專業的保安隊伍,為物業管理工作順利開展提供基礎保證,解決部分車輛亂停亂放現象,對小區內破損較為嚴重的基礎設施進行改造。

小區物業管理調研分析報告范文3

  居家過日子,這是再基本不過的了。只有吃住不愁,人們才有可能去干事業。隨著生活水平與消費意識的提高,人們對小區管理提出了更高的要求,物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式,人們褒貶不一,引起了廣泛的爭論。對此,我們進行了關于物業管理方面的社會調查,現將調查成果與結論報告如下:

  一、物業管理的性質:

  物業管理與傳統的小區管理方式(如隨著生活水平與消費意識的提高,人們對小區管理提出了更高的要求,物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對于這種新生的小區管理方式,人們褒貶不一,引起了廣泛的爭論。對此,我們進行了關于物業管理方面的社會調查,現將調查成果與結論報告如下:

  一、物業管理的性質:

  物業管理與傳統的小區管理方式(如家委會)相比有很大的區別。首先,物業管理公司是一個企業,自然是以營利為目的,所以所提供的服務是的.。而家委會只是一個組織,是政府的一個部門,是非盈利性的;其次,由于物業公司是一個企業,所以有權力,也有義務為業主提供服務,而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現:由于物業管理是性服務,那么其總體服務水平一定在無償服務之上,也就是說,物業公司提供的服務更加專業、更加周到。

  二、物業公司對小區的建設:

  為了使業主能夠對自己提供的服務滿意,物業公司都在積極地做實事,小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區為例,物業公司已為業主提供了體育器材、室等設施,并計劃提供更多文體、商業類設施,大大方便了住戶。也正是因為物業公司做出的努力,使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。

  三、未來的發展空間:

  由于物業時新興事物,所以有些細節問題還不是很清楚,業主與物業公司之間的沖突屢有發生。但縱然是這樣,物業管理業憑借著齊專業的服務贏得了大多數人的青睞。可以相信,隨著法律條文的完善與管理、服務項目的增加,物業管理市場將會更加規范,住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適,讓我們翹首以待吧!

小區物業管理調研分析報告范文4

  物業管理是提高居民居住質量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標志,對加快城市經濟文化發展起著重要作用。住宅小區物業管理因為關乎人們生活的居家環境、與群眾生活息息相關而倍受關注。

  一、當前住宅小區物業管理現狀

  去年9月,我市將物業管理職能進行下劃,包河區認真貫徹落實市政府和市房地產管理局的各項要求,努力為轄區居民創造優美、和諧、安全、舒適的居住環境,在抓好隊伍,建立區、街(鎮)物業管理聯動機制,調處重大物業糾紛等方面做了大量工作。

  (一)搭建管理機構。根據合政辦秘[100]文件精神,物業管理工作從市房地產管理局下劃至各區,實行“兩級政府,三級管理,四級網絡”的模式,落實屬地管理,區政府把物業管理職責賦予區住建局,在區住建局設立物業管理和住房保障科。各街(鎮)對應在大建辦設立了物業管理機構。

  (二)各類住宅小區物業管理情況。包河區現有各類住宅小區362個,其中有物業管理的小區180個,物業管理面積約20xx萬平方米,物業管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區的物業管理水平相對較高。

  (三)物業服務企業情況。目前在包河區進行物業服務企業共129家,其中具備一級資質的企業8家,具備二級資質的企業18家,其余均為三級資質的物業企業。從各物業服務企業的運行情況看,越是資質高的物業服務企業,為居民提供的服務質量滿意度也越高。

  (四)業主委員會的成立情況。包河區共有55個住宅小區成立業主委員會。大多數業主委員會發揮作用較好,在選聘物業服務企業、協調企業與業主的關系上做了大量有益的工作。

  二、當前物業管理工作中存在主要問題

  由于物業管理是一個新興的行業,面臨較多的復雜情況和問題,因此糾紛較多。自20xx年9月至20xx年9月1日,包河區共處理關于物業方面的12345市長熱線361件,政民直通車45件,市長信箱12件,電話投訴141件,接待來訪群眾257人次,存在的主要問題有:

  一是物業管理主管部門力量不足。目前,包河區住建局作為物業管理的主管部門,僅有3人專職從事物業管理工作。各街(鎮)繼去年市開展物業管理專項整治百日行動后,雖相應成立了機構,但配備人員均為兼職人員,不專心、不安心、難盡心的問題客觀存在,與物業管理涉及面廣和問題多、難協調的現狀不適應。

  二是業主委員會運作缺乏監督。業主大會是業主自治組織,業主委員會是業主大會的執行機構,在業主大會閉會期間,主要工作由業主委員會負責執行和落實。由于部分業主委員會成員從相關活動中撈取好處,易與物業服務企業以及其他業主產生矛盾糾紛。比如對小區公共收益的管理監督就是一大難點,也是業主委員會成員之間,業主與物業公司之間存在矛盾的焦點,而解決類似的矛盾業主大會最有權威,但由于業主大會召開的條件要求很高,無法及時召開,因而很多矛盾不能及時解決,甚至造成反復上訪,影響和諧穩定。

  三是前期物業存在諸多弊端。《物業管理條例》第二十四條規定:“要按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘物業服務企業”。實際操作中前期物業服務企業通常是由開發公司的一個部門演變而來,與開發商有著上下級的隸屬和斬不斷的經濟利益關系。一旦開發商因房屋質量與業主發生糾紛,前期物業既要維護開發商的利益,又要維護業主的利益,陷入兩難境地。業主由于正當權益得不到保障,就把該打在開發商身上的“板子”打在物業服務公司身上。造成監管部門及時協調糾紛難,業主和物業服務公司的“心結”越結越深,導致物業費收繳難等問題,影響物業服務水平,易造成惡性循環,最終損害的是業主的利益。

  四是物業企業收費難與運行成本高的矛盾突出。近年來,物價上漲較快,使物業公司的運作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺的《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》,取消了公攤費收取項目(二次供水用電除外)。同時部分業主對繳費義務認識不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業費,而物業服務企業在收取的費用不能維持其正常運行時,要么降低服務標準,要么在合同到期前撤離,造成廣大業主利益受損,甚至引發社會不穩定因素。

  三、幾點建議

  (一)加大培訓力度,突出正面宣傳。物業管理在我國雖然起步較晚,但為規范物業管理工作,國家相繼出臺一系列法律法規。有關部門及街鎮要主動承擔責任,加大對這些法律法規的培訓力度,擴大培訓范圍,使全社會都能了解、關心物業管理工作,自覺履行義務,保障業主權益。要就業主的義務、物業服務企業的社會責任、積極繳納物業服務費與提高物業服務質量的關系、業主自治組織在物業管理活動中的地位作用、政府職能部門的職責等相關內容進行全面宣傳,使業主、物業服務企業以及政府部門之間能統一認識,自覺做到相互理解、相互支持。

  (二)統一配備物業協理員。由區統籌考慮,為各街鎮配備專職物業協管員,解決兼職問題,讓專職的人干專業的`事,切實把物業管理的各項工作做扎實。

  (三)把好前期物業入口關。前期物業是由開發商通過各種形式選聘的,而且在售房時就已經定下,在小區沒有交付,業主沒有入住的情況下,區級物業管理主管部門目前還不能介入此項工作。因此要自上而下形成一套有利于后續物業管理的監管運作機制,使有關部門和業主能夠實質參與開發商對前期物業選聘、峻工查驗和物業交付工作,減少因開發遺留問題對后期物業管理帶來的困擾,維護業主利益。

  (四)大力扶持村(居)屬物業服務企業。包河區現有村(居)屬物業服務企業10余家,目前管理服務都比較好,且均為三級資質的企業。這些企業在村(居)范圍內,管理優勢明顯,既解決居民就近就業,又為轄區居民提供服務,同時因其帶有政府的“影子”,管理起來比較容易,且不以營利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會產生糾紛,尤其在三無小區的物業管理方面發揮的作用明顯。政府應在政策上予以扶持,如設獎補資金,鼓勵該類企業做大做強,在服務自管小區的同時,逐步把服務向更多的“三無”小區延伸,解決當前“三無”小區物業管理難問題。

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