購房者必須正確理解的建筑專業概念

　　論文摘要：介紹了面積、密度、層高、綠化率等專業概念，并重點闡述、辨析了這些概念的內涵，對于購房者正確選擇購房對象和訂立合同具有一定現實指導意義。

　　論文關鍵詞：購房,合同,建筑專業概念

　　衣、食、住、行是人類得以生存的基礎，對于城市居民而言，通過購買房屋是取得和改善居住條件的最重要途徑，因此購房對于許多人來講是一生中的頭等大事，也是最大的一筆開支。但對于大多購房者來說都不是建筑專業人員，又是第一次購房，也可能是唯一一次購房，因而既沒有必不可少的專業知識，也沒有什么經驗可言，對樓市標書和購房合同中建筑概念知之甚少，難以區分，以致曲解，常造成選擇上的錯誤和經濟上的損失。正確理解和區分如下一些概念，對于購房者正確選擇購房對象和訂立合同具有一定現實指導意義。

　　1關于面積

　　面積是衡量建筑物大小、功能的一個重指標，也是房屋售價的決定因素之一。

　　在各類樓市標書和購房合同中有關表述面積概念五花八門，常令購房眼花瞭亂，跌入“面積陷阱”。購房人必須應注意區分：

　　建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。建筑面積應按國家現行《建筑面積計算規則》進行。民用住宅多以“套”為住戶的產權單位，其產權的建筑面積應由兩部分組成，即套內建筑面積和本套或應分攤的公用面積。

　　套內建筑面積是指一套住房外墻內面積的總和。其計算方法國家和地方都有明確的規定。

　　公用建筑面積其由兩部分組成：一是電梯井、梯樓間、管邊井、變配電間、設備間、水箱間、公共門廳、通道、值班警衛室以及其它功能上為整幢建筑物局部及整體服務的公共用房和管理用房建筑面積；二是住戶與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻體水平投影面積的一半。

　　公攤面積它是公用建筑面積中應分攤到各套中的面積，是銷售面積的一部分。不是所有公用面積都計入分攤的。如地下室功能不明確的機動用房；大樓內的物業管理用房和住宅小區的居委會用房；按建設項目要求建筑的公用車庫；為住宅小區房屋共用配套設施用房，如變配電間、小區門衛間、公廁等。開發商有時將不應分攤的公用面積計入了公攤面積，購房無疑就要花冤枉錢了。一般來說套內建筑面積除以建筑面積，所得的數據如在75%以上，則屬于正常范圍，如果差距較大則說明公攤面積算多了。

　　銷售面積一般來說等于前面介紹的建筑面積。它是一種開發企業或購房者的習慣叫法，在合同用語中并無此詞，也就是說，平時廣告、售樓書中的樓價，均指每平方米“建筑面積”的價格。

　　實得建筑面積就是人們俗稱的“實用面積”。它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

　　使用面積業主直接可利用的面積，業界也稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物面積后的一個內容空間的概念。

　　2層高和凈高

　　房屋高度對居住人的生活質量是有重要影響的，相對較高房屋的通風、采光、視覺、心理感受較好，實際使用功能也較強。住宅的高度計量除了用“米”，還可以用“層”來計算，每一層的高度在設計上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。對居住人有實際意義的是凈高。一般住宅層高都在2.8-3米左右，凈高在2.7米左右。

　　3建筑面積密度和建筑密度

　　住宅區內建筑物的密集程度對居住環境是有較大影響的。建筑物密程度高的小區，人均可供使用公共場所面積相對較少，給交通、休閑、日常生活和物業管理帶來不便，從而減低居住質量。顯然，低密集程度的小區是購房者的首選。建筑面積密度、建筑密度是反映建筑物密集程度的重要指標。

　　建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標。計算建筑物的總建筑面積時，通常不包括±0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為：

　　建筑面積密度=(總建筑面積÷建筑用地面積)

　　建筑密度是反映建筑用地經濟性的主要指標之一。計算公式為：

　　建筑密度=建筑基底總面積÷建筑用地總面積

　　比如現有1000平方米的建筑用地，現在上面建一幢6層2400平方米的住宅樓。

　　簡單計算其基底總面積為：2000÷6=400

　　那么這塊建筑用地的：

　　建筑面積密度=2000÷1000=2

　　建筑密度=400÷1000=0.4

　　很顯然其數值相差是很大的。對于開發商而言，為了節約成本，總是要通過增加層數和減小樓房的間距來提高一定用地上房屋的“產出率”，購房者可一定擦亮自己的眼睛。

　　米左右。減低層高以節約成本，增加利潤是一些不良開發商慣常使用的方法，因此，在制作、簽訂合同時一定要表述清楚。

　　4綠化率與綠化覆蓋率

　　隨著生活水平的提高，人們越來越重視居住環境的質量，而綠化是決定住宅小區環境質量的重要因素。而衡量綠化水平的指標有兩個：綠化率和綠化覆蓋率。綠化率是人們通常的說法，其規范的專業術語應為綠地率。這兩個專業術語字面很相近，但其實質是有區別的。

　　綠化率的公式為：

　　綠化率=居住區用地范圍內各類綠地的面積總和÷居住區用地面積×100%。

　　綠化覆蓋率的基本計算公式在形式上與綠化率的計算公式是一樣的。

　　二者的區別主要體現在“居住區用地范圍內各類綠地”這一概念的不同涵義上。簡單地說計算綠化覆蓋率時所指的綠地“是有塊草皮就可以計入”；而計算綠化率時所指的綠地“不是有塊草皮就可以計入”的。比如，在計算綠化率時，要求距建筑外墻1．5米和道路邊線1米以內的用地，不得計入綠化用地。此外，還有幾種情況也屬不能計入綠化率的綠化面積，如地下車庫、化糞池，這些設施的地表覆土一般達不到3米的深度，也就是說在上面種植的大型喬木成活率較低，所以計算綠化率時不能計入，而在計算綠化覆蓋率時是可以計入。因此綠化覆蓋率可做到60%以上，而綠化率做到30%都很難。所以一般來講開發商說綠化率達30%以上，其實是指綠化覆蓋率，其真正的綠化水平并不如購房者想像的那么好。

　　參考文獻

　　1 沈先榮 建筑構造[M]. 北京:中央廣播電視大學出版社, 2006.1

　　2 郝峻弘房屋建筑學 [M]. 北京: 清華大學出版社有限公司, 2010.1

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