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房地產投資策劃

時間:2024-03-07 07:08:17 金融/投資/銀行/保險/財會 我要投稿
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房地產投資策劃

房地產投資策劃1

  一、期權與實物期權

房地產投資策劃

  期權(option)是這樣一種合約,合約的持有者在規定的時間內有權利,但沒有義務(可以但不一定)按照合約規定的價格購買和賣出某項資產。也可以說,期權是一種選擇權,指在當前做出較小的投入或付出,進而擁有在未來可以行使但也可以不行使的某種行動的權利。期權按標的資產性質的不同分為金融期權和實物期權。

  金融期權(financeoption)的標的資產是本身具有原始價值的金融資產,如股票、債券、貨幣等。實物期權(realoption)是以各種實物資產(如機器設備、土地、技術、項目等)為標的物的期權。

  簡單地說,實物期權就是在動態和不確定的商業環境下,商業決策要靈活的適應戰略資產投資的決策制定、投資機會估值和項目投資支出,是在運用期權理論的時候,利用金融理論、經濟分析、管理科學、決策科學、統計學和經濟模型估計實物資產(相對于金融資產)的一種系統方法和整體解決方案。

  房地產開發投資項目涉及的實物期權方法,在國外已經應用到了各種各樣的房地產項目當中來了,包括房地產開發、再開發、租賃合同的制定、抵押貸款的違約、決策等等方面。

  二、實物期權法及其評價

  傳統的投資決策方法是現金流貼現法。現金流貼現法由于考慮了資金的時間價值,全面地分析了項目壽命期內所有可能的現金流入與流出,并且對風險作了一定的分析,但是,DCF法結構上存在兩個致命的局限性:一是每一個時點上的現金流量如何精確地估計;二是貼現率如何確定,特別是有風險的情況下(一般而言,風險是不可避免的)。現金流的估計和貼現率的確定都帶有很大的主觀性,前者往往給“可批性”項目以可趁之機,有些單位為使項目能夠通過審批,任意夸大現金流量。后者則使人懼怕風險,以高貼現率去反映高風險,往往低估項目的價值。

  因此,只有當現金流和貼現率能夠精確地預測時,DCF法才能夠精確地反映出項目的價值,而現金流和貼現率的精確預測只能在市場比較穩定,宏觀經濟比較平穩的情況下才能出現。

  傳統的投資決策方法存在著許多不足與局限性,尤其是貼現率問題,往往使得企業做出錯誤的投資決策。對于不確定性很大、周期很長的復雜的投資決策,傳統方法更是顯得力不從心。如果說項目價值可以用凈現金流大小來表示的話,投資項目的價值并不僅僅是項目產生的現金流,還應該包括其帶來的戰略利益。這一切都集中體現在企業的戰略適應性上。經營柔性和戰略適應性是在不確定性條件下進行投資決策分析的基本出發點,而這一點在傳統投資決策分析方法中沒有體現出來。實物期權分析方法正是針對這種“病癥”給出的“一劑良藥”。

  實物期權分析方法在項目投資分析中的兩個重要貢獻是:

  (一)經營柔性和戰略適應性來源于投資項目中包含的實物期權,確定這些實物期權的價值才能科學地估價投資項目的價值,而實物期權分析方法解決了長期困擾人們的項目價值估價問題。

  (二)有些項目中自然包含實物期權,但是更多地要靠決策者精心設計和構造,然后鑲嵌在項目中,這為項目決策者和管理者進行投資項目管理提供了新的思想和方法。不難看出,實物期權分析方法是一種科學的、合理的、主動的、有效的項目估價和項目決策方法。

  研究待決策問題的實物期權性質,也就是把實際投資決策問題轉換成標準的實物期權問題。這一步驟需要投資者使用實物期權思維對項目整體運作的過程進行整體的決策分析,弄清楚可能的決策是什么,存在哪些決策,什么時候進行決策,誰有權利執行這個決策:進而分析包含了哪些實物期權、哪類實物期權。為很好地解決決策中的不確定性問題,需要對這些問題進行書面描述,這將成為解決過程中有用的`參考要點。

  三、實物期權方法在房地產投資決策中的應用

  按照實物期權理論的觀點,不確定性越大,風險可能會越大,但面對這些不確定因素,好的管理者會面對變化的形勢,充分利用管理柔性,通過選擇最佳投資時機擴張成功的項目,關停或推遲不好的項目。從而可能獲得更好的投資機會和更高的收益。因此在房地產投資項目中應用實物期權方法進行決策,可以很好的解決在房地產項目中的不確定性因素,給項目的最終決策提供可靠的依據。

  (一)決策者對投資機會的價值的估計

  房地產開發投資中包含的實物期權的來源是開發項目所面臨的不確定性,體現在不確定情況下決策者的決策靈活性。因此,決策者對投資機會的價值的判斷,將直接影響到項目的期權價值。期權價值就是體現在對不同的投資機會的選擇上,如果決策者事先并沒有全面的意識到項目在不確定情況下各個階段存在的各種投資機會,那么此項目在各階段就丟掉了很多投資機會的選擇,也就失去了一部分決策靈活性所帶來的價值,即失去了一部分項目的期權價值。因此,決策者對投資機會具有很強的判斷力是確定項日期權價值的前提。

  根據Black-Scholes期權定價公式,投資者可以定量的測算投資機會的價值。投資者要獲得一個房地產項目的投資機會,必須支付土地出讓金等先期費用。根據期權價格不應當高于期權價值,房地產開發的先期費用也不應當高于項目的投資機會的價值。因此投資者必須事先測算投資機會的價值。

  (二)決策者對最佳投資時機的確定

  房地產投資決策有一個時效性特征,即投資決策是立刻執行到期,還是可延期的,它反映投資決策的緊迫程度。當確定要對一個房產項目投資時,還要確定項目的最佳投資時間。在傳統投資決策理論中,當項目的價值等于項目直接投資時,投資者就應當投資;而在實物期權理論中最佳的投資點上項目的價值等于項目直接投資與投資機會成本之和。如果把等待開發和立即開發的項目價值曲線繪在一張坐標圖上,在最佳投資點上這兩條件曲線是相切的,經濟學家已經利用動態規劃和微分方程等數學工具對最佳投資點上的項目價值進行了描述,在最佳投資點上,項目的價值大于項目的直接投資,最佳投資點出現的時間也應當比傳統投資決策的投資時間要晚,因此在現實當中經常會看到投資者將有價值的土地空置,或者是很長一段時間不開發,這就意味著土地放在將來開發所具有的潛在價值大于現在開發的價值。

  (三)決策者對最優投資規模的確定

  房地產項目,特別是大型的房地產項目,在決策時還要確定是分期開發還是一次開發,除了考慮開發商資本實力的因素外,還必須考慮項目分期開發所包含的成長期權。通過對一次開發和分期開發的項目價值分析表明,在大多數情況下,分期開發由于有成長期權的價值存在,因而具有更高價值。如果采用分期開發,就必須確定首期的投資規模,而首期的投資規模往往又會對后期投資有較大的影響。

  (四)投資項目的所有權特征

  所有權特征,即該項目中所包含的期權是獨占期權還是共享期權。顯然,對于獨占期權,房地產開發者可以充分行使自己所擁有的靈活性,包括放棄權、延期權、擴張權、收縮權、停啟權等,這些權利的價值將體現在期權的時間價值中。但是,如果期權不是獨占的,這意味著有競爭對手與本企業共享執行該實物期權的權利。實物期權的共享直接導致項目價值的共享。因此,對企業而言,項目帶來的期權價值必然有一定的損失,項目的價值將有一定程度的降低,這種降低是由于競爭所帶來的。

  (五)投資者對信息的掌握

  房地產業具有投資大、周期長的特點。在很長一段時間內,幾乎一直沒有嘗試對租金、房屋造價和利潤等主要變化因素提供一種定量的嚴格估算。傳統的做法是依靠專業顧問(如估價師、測量師等)的“經驗”。近年來,不斷增加的信息數據文件已經建立起來,用于測算租金、造價、投資收益和房價的執行情況。毫無疑問,這種數據服務系統的使用將比單純地記錄過去的事件有效的多,而且,隨著這種系統將不斷地擴大并變得更精細、更適用和更富有權威性。在可以預見的將來,這些已存在的能測算趨勢的指數將被設計成能預測將來可能性的變化值。這些嶄新的服務系統將會給房地產決策者及他們的顧問提供有價值的資料,從而使他們能對不確定性做出更好的估計,而非僅靠“感覺”和經驗。

  四、案例分析

  本文擬以一個簡單的實物期權案例來說明實物期權理論在不確定條件下房地產投資決策中的應用。

  假定某房地產公司有一地塊開發權,擬定投資總額為1050萬元,投資項目的壽命期為5年,前3年每年除去成本可以獲得凈收益270萬元,后兩年每年除去成本可以獲得凈收益250萬元,該公司可以延遲2年進行該項目的投資。如果無風險利率為10%,項目風險波動率為30%,那么該房地產公司是否應該進行該項目的投資。

  如果按傳統的現金流折現法分析該問題,可以求出該項目的凈現值NPV為-52.6萬元。根據傳統NPV法評價該項目,因為凈現值為負數,則該項目將被拒絕。但實際上,該例子是一個簡單的實物期權問題:該公司可以延遲2年進行該項目的投資,即相當于持有一份2年投資的延遲期權,執行價格為1050萬元,同時由于該項目尚未建成,相當于資產不需支付紅利,因此可以根據Black-Scholes期權定價模型,求得該延遲投資期權的價值C為225.8萬元。

  所以,如果該房地產公司考慮延遲投資期權的價值進行決策,則項目總價值為(-52.6+225.8=173.2萬元,說明該項目具有較大的投資價值,投資項目在等待2年后的價值是可觀的。

  基于實物期權的投資決策方法將金融領域的突破性成果用于實物資產投資領域,是對傳統的NPV法的完善。房地產行業是一個周期性的行業,該投資領域蘊含著大量的靈活性,例如土地的開發時機選擇、初始投資規模的確定、是否需要分期開發等等,如果能夠在這些過程中依照實物期權的方法,按照投資決策分析步驟對這些靈活性的價值進行定量評估,或者在決策過程中引進實物期權的思維方式,將有助于使房地產投資決策的過程更加的科學和合理。

房地產投資策劃2

  20xx年以來我國先后批復了《黃河三角洲高效生態經濟區發展規劃》、《關于支持福建省加快建設海峽西岸經濟區的若干意見》、《關中-天水經濟區發展規劃》、《江蘇沿海地區發展規劃》、《橫琴總體發展規劃》、《遼寧沿海經濟帶發展規劃》、《促進中部地區崛起規劃》和《中國圖們江區域合作開發規劃綱要》8個規劃,出臺速度前所未有。隨著區域規劃對地方政府的經濟的帶動作用,地方房地產業發展也出現了如火如荼的局面,成為地方發展的強勁動力。

  一、區域規劃概述

  區域規劃是為實現一定地區范圍的開發和建設目標而進行的總體部署。中央出臺的區域發展規劃,除提業優惠政策外,更重要的是為地方政府打開了土地開發引資的大門。區域規劃首先帶動部分城市的房地產開發,房價上漲,便可實現后續的招商引資。房地產和區域發展其實是相輔相成的,區域發展必然要尋找一些先導產業發揮帶動作用,房地產便是其中之一。

  只有當項目產品在二級市場上交易活躍的時候,房地產和區域經濟的后續發展才有源源不斷的資金動力。區域振興規劃無疑也是助推市場活躍的強心劑。

  作為調整經濟結構和促進產業轉型升級的重要一環,國家在去年陸續出臺了多項區域經濟振興規劃。隨著相關規劃的實施,規劃給區域發展帶來新動力,區域經濟有望成為新的經濟增長點。其中,房地產與其他產業的發展有望相互促進。

  區域振興規劃實施后,國家和地方大量的投資項目將跟進,這對當地經濟發展的推動作用是實質性的,但并非立竿見影。需要大量前期投資和基礎設施建設作為鋪墊。部分城市的區域振興規劃引起的過度炒房應當警惕。這些規劃的實施對當地經濟發展和相關產業的培育將產生巨大影響,但同時也成為了主題投資的熱點,吸引了樓市和股市的投資者競相介入。在這種背景下,房價出現一定程度上漲可以理解,但過度炒作形成較大泡沫將遏制地方經濟的健康發展。

  二、區域規劃對地方房地產經濟的影響

  區域規劃在刺激地方經濟之前,首先激活了當地的房地產市場。目前多數炒房者紛紛踩著區域規劃制訂的時點,介入相關地區的房地產市場。大到部級區域規劃,小到新地鐵線路投建方案,都被炒房者視為投資良機,體現了區域規劃對區域樓市的明顯帶動和提振作用。

  (一)區域規劃改善當地基礎建設的同時也引起了房價的快速上漲區域規劃的影響是長期的。區域房地產潛在價值提升,可以吸引外地資金進入,加速該區域開發。不過,近期部分地區房價因區域規劃而被過度炒作,這無疑是對未來發展的透支,也可能引起政策制訂者的警惕。

  20xx年11月,國務院批復《關于調整天津市部分行政區劃的請示》,同意撤銷天津市塘沽區、漢沽區、大港區現行建制,設立天津市濱海新區行政區。隨后的三個月,濱海新區房價累計漲幅超過50%:今年1—2月累計成交11591套,同比增長39.7%。

  20xx年1月初,《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》頒布,海南房地產和土地價格不斷攀升。隨后的一個多月內,海南主要城市房價漲幅超過100%。

  (二)區域規劃是房地產持續穩定發展的基礎,但不應成為短期投資炒作的對象如果瘋炒一陣房地產,最后造成房地產巨大泡沫的話,區域振興必將大打折扣。理論上來講,區域性發展規劃作為一種刺激和拉動經濟的工具,短期內能創造出一個洼地,吸納各種要素進入并加快流動,從而迅速催生資本聚集效應。但區域性發展規劃一旦成了一件人人都在賭運氣的標的,就非常容易背離實際,陷于概念性的`炒作,由此必定形成一個巨大的流動性漩渦。而房地產作為資本增值和發展突破的首選項,首當其沖會被拖入。縱觀近些年許多區域崛起的現實,房地產不連跳幾個臺階、基礎設施建設不突飛猛進、城市化推進節奏不加快,區域經濟一定是不會有起色的。于是,區域性發展規劃與房地產業發展機會、區域經濟與房地產業部門經濟,就直接劃上了等號。如果不能扭轉這種極端錯了位的聯系,后果是很難設想的。

  (三)區域規劃成為地方房地產泡沫的直接誘因已經看到,一些地區在剛剛拿到批文之后,當地房地產市場已然如一鍋煮沸的開水,各路資本紛紛殺奔而去,價格隨即扶搖直上。上一次海南島房地產泡沫破滅,一個最主要的原因,就是這種錯覺造成的。官方給了大量的扶持政策要建設特區,結果那里卻變成了房地產投資樂園,一類大資本在那里倒賣土地,另一類小資金就在炒賣房屋。實業沒有做起來,大多數資本都在鉆投機取巧的空子。因為流動性漩渦的作用,土地、房屋的價格受到劇烈攪動,變得嚴重脫離實際,在缺少真實性需求支持的情況下,最終摔了個粉碎。

  包括海南等新近拿到規劃批文的區域,在迎來又一輪歷史性機遇的同時,也再一次被推入到這樣一種威脅面前。雖然17年過去了,"概念性炒作危機"陰影卻始終沒有走遠。盡管有人認為,眼下的市場已不是當年的初級形態,以前的悲劇當不致重演。但我認為,只要有那一紙被鍍上決策印信的規劃存在,流動性漩渦就一定要出現。原因在于,當前的中國市場并不缺少流動性。在今天,無孔不入的全國乃至于國際資金都在向這些區域注入,這對于各個準備起步的區域板塊的撬動是很明顯的。

  三、地方房地產業良性發展的對策與建議

  要防止此類房地產熱,先得設法使盲目性、一窩蜂似的"規劃熱"冷卻下來。區域性規劃,并非越多越好,要寧缺毋濫,不宜鼓勵競相"要規劃"的風氣。經濟發展受諸多因素影響,核心的一點是,大到一國,小到一地,都需要以結構合理、需求堅實的產業基礎做后盾。區域經濟是許多部門經濟的集合,是一種結構性、同步性、綜合性和協調互補性的經濟形態,我們需要加強一種可持續性的區域發展營造意識,力避急功近利的心態。

  (一)適度控制房地產投資規模

  在全社會固定資產投資總規模中,房地產投資應占多大比例需要認真研究。事實證明,房地產投資占全社會固定資產總投資的比重如果過高,一定會產生泡沫,很多城市在年所經歷的房地產市場巨變都與此有關。而如果房地產投資比重過低,不僅不能夠滿足居民的住房需求,而且會對城市發展造成不利影響。因此保持適度的房地產投資規模,是政府調控房地產市場的首要環節。要研究一個城市房地產業與經濟社會發展大局的關系,從中找出規律,努力把握好這個比例關系,如此,房地產市場供求才能大體平衡,房地產市場才能穩定發展。

  (二)加強對規劃全程的監督控制對于區域發展規劃戰略,決策層也要對規劃落地全程予以監督控制。在規劃推進的過程中,必須嚴格控制土地、資金兩類要素的投放。

  因為有政策傾斜和照顧,預計這兩類要素的投放將會拉開一個極大口子。如果兩者投放不夠合理,甚至失去控制,在市場層面就會導致炒地、炒房的惡果。

  (三)加強區域內調控政策的穩定性和連續性房地產市場調控是政府穩定房價的手段。但由于房地產是關系百姓居住生活的大事,是對國民經濟具有廣泛影響的行業。因此,必須要在調控中保持政策的穩定性和連續性。如果在執行中忽松忽緊,忽冷忽熱,就會在解決老問題中產生或留下新問題。在一個區域規劃體系中,有很多產業部門需要政策惠及,但房地產業是最不應該受到關照的,更不能被當成特殊產業來對待。放眼全國看一看,現在不僅流動性充裕的地方,房地產經濟很發達,連很多流動性并不充裕的欠發達地區,亦如此。因此房地產業本就該被排除在一攬子區域規劃措施之外。

房地產投資策劃3

  摘 要:隨著我國城鎮化的快速推進,房地產開發市場也得以高速發展。而在房地產項目決策階段,項目可行性研究報告發揮了舉足輕重的作用。房地產項目投資規劃的可行性研究是項目開發研判階段的一個重要工作,它能夠保證房地產投資以較小的投入換取最大的經濟效益。所以,房地產項目開發建設的可行性研究對投資方有著重要意義。

  關鍵詞:房地產投資;可行性研究;風險控制

  1 項目可行性研究的重要性

  項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面:

  1.1房地產項目可行性研究要求預期明確

  項目可行性研究主要包括對行業資料的分析匯總、對社會經濟環境的研究和對未來房地產市場供需的預期,從而對房地產投資的收益進行正確估算。

  1.2 房地產項目可行性研究必須客觀嚴謹

  “實事求是”是貫穿房地產項目可行性研究始終的最基本要求,也是最明確的要求,在尊重事實數據的基礎上,尊重社會規律和經濟規律的前提下,對房地產開發項目投資收益進行科學的預估和評判。

  1.3 房地產項目可行性研究的可靠性特征

  房地產項目可行性研究要求區別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現的執行方案,以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。

  1.4 房地產項目可行性研究的科學性特征

  房地產項目可行性研究要求運用先進的計算技術和科技方案,按照房地產項目和社會經濟發展的`基本規律,對每個房地產項目的市場預期和盈利情況進行準確的計算預估,并以此為房地產項目能否開展的重要評判依據。

  2 房地產項目可行性研究的步驟和注意事項

  (1)資料策劃準備階段,房地產項目可行性研究要求一定數量的專門人員來進行設計和組織。要明確房地產項目可行性研究團隊,討論房地產項目運行的可行性研究方案,并劃撥這個決策團隊需要的設計經費。

  (2)房地產項目可行性研究的資料整理階段,房地產項目可行性研究要求整理匯總與要開發土地有關的客觀地理環境條件、社會經濟條件和政策標準法規。資料搜集必須要做到全面、準確、科學、相關、嚴謹。

  (3)房地產項目可行性研究方案的預期和討論階段,這個階段是要在前期工作都準備完成,基本掌握完整的房地產項目可行性研究資料基礎上才可以開展,需要綜合考慮地理水文資料、政策法規、開發商投資能力等情況,最后制定出初步的房地產項目可行性開發方案草稿。

  (4)對房地產項目可行性研究方案進行論證,運用先進的數學分析方法,結合財務情況、自然環境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。

  (5)匯總房地產項目可行性研究方案并形成報告,房地產項目可行性研究報告必須內容完整,切覆蓋房地產項目可行性研究的整個周期,內容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種:房地產項目投資可能研究報告、房地產項目概述可行性研究報告和房地產項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內容基本一致,都需要保證真實、客觀,科學。準確,但是隨著報告的精細程度不同,一般情況下應包含房地產項目的財務可行性分析和項目重要性、必要性分析。

  在房地產開發項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在,由于可行性研究過程中涉及到許多的數據與調研結果,所以一些共性問題經常出現且不容易被提起重視。

  (1)調研不全面、不深入、論據不充分,在房地產開發項目可行性研究報告書中,某些企業貪圖方便,未作全面調研,對負責項目的地理水文環境、環境氣候、名勝古跡、法規政策等平鋪直敘,不求深入。技術論述部分不清晰,主次不分,讓人看后看不出該文的核心內容所在。有些立場不公正,為了迎合領導或業主的需求,對建設方推薦方案優點講得多,缺點講得少,甚至不講,故意陪襯方案。

  (2)立場不中立。僅作表面文章,比如工程質量、投資估算、拆遷面積等數據表格。有的科研單位畏懼承擔風險,盲目遵照業主要求,不拿事實數據說話,不進行投資概算,基本起不到比對多個方案選優的目的。

  (3)經濟指標不客觀,經濟、財務評價是每個房地產開發項目可行性研究報告的核心內容,是決策階段項目擇優排序的主要數據依據。正因為這樣,一些負責經濟評價可行性的人員為了達到業主期望的房地產開發項目投資收益,人為的對財務凈現值、投資收益率和項目回收期等數據進行調整,有的甚至修改調研數據,偏離客觀事實。使研究結論發生偏離。

  (4)房地產開發項目可行性研究數量問題、投資概算偏差大會造成房地產開發項目可行性研究數據不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現場勘查不認真,個別技術人員責任心問題,技術不扎實,導致獲得的工程數據不準確,使得房地產開發項目可行性研究結果出現很大的偏移。

  針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法:

  (1)可行性研究工作的理論與實踐結合。可行性研究工作是要求長期耐心細致的市場調研和數據整理計算工作,這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經濟效益核算與宏觀經濟效益核算相結合,動態數據分析與靜態數據分析相結合,定量分析與定性分析相結合。

  (2)建立精確科學的指標評價系統。房地產開發項目評價系統是可行性報告的重要組成部分,它主要包括評價規劃、市場前瞻、設計草案、經濟效益預期等。

  (3)政策引導規范房地產項目可行性研究。培育相當數量的專業房地產可行性研究人員,推進房地產項目可行性分析行業的進一步發展。

  參考文獻

  [1]張紅.房地產經濟學講義[M].清華大學出版社,20xx.

  [2]錢瑛瑛.房地產經濟學[M].同濟大學出版社,20xx.

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