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投資者如何計(jì)算投資回報(bào)率
任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評(píng)判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所包含的意義呢？
有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式：
計(jì)算購(gòu)入再出租的投資回報(bào)率＝月租金×12(個(gè)月)/售價(jià)
計(jì)算購(gòu)入再售出的投資回報(bào)率＝(售出價(jià)-購(gòu)入價(jià))/購(gòu)入價(jià)
例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價(jià)約200萬(wàn)元，目前在這個(gè)物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個(gè)商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬(wàn)元的月租金。那么，它的投資回報(bào)率將是多少呢？現(xiàn)在讓我們計(jì)算一下：
套用上述計(jì)算公式：這個(gè)物業(yè)的投資回報(bào)率＝2萬(wàn)元×12/200萬(wàn)元，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：12%
要是這個(gè)投資者轉(zhuǎn)手放出，并以215萬(wàn)元成交，那么它的投資回報(bào)率＝(215-200)/200，通過(guò)計(jì)算，我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率將是：7.5%
【如何判斷投資回報(bào)率】
現(xiàn)在，投資回報(bào)率計(jì)算出來(lái)了，那么，我們?cè)撊绾闻袛噙@些數(shù)值所包含的意義呢？也就是說(shuō)，哪個(gè)數(shù)值是表示合理利潤(rùn)？哪個(gè)數(shù)值是表示千萬(wàn)不要沾手？哪個(gè)數(shù)值是表示它的收益非常好？或者是哪個(gè)數(shù)值是屬于對(duì)方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，解讀這些數(shù)值在行內(nèi)并非有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)答案，可能10個(gè)人就會(huì)有10個(gè)答案。但據(jù)本報(bào)從一些地產(chǎn)從業(yè)人員和投資客手中回收的數(shù)據(jù)顯示，其實(shí)這些答案相差無(wú)幾，差的也只是小數(shù)點(diǎn)以后的數(shù)值。
據(jù)經(jīng)緯物業(yè)二手部的負(fù)責(zé)人司徒?琪介紹：其實(shí)不同物業(yè)的理想投資回報(bào)率不盡相同，比如就拿我們?cè)凇巴敢暽虣C(jī)特刊”中曾經(jīng)探討過(guò)的商住兩用物業(yè)、爛尾番生物業(yè)、地鐵物業(yè)及名校物業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的合理利潤(rùn)、投資臨界點(diǎn)和超高利潤(rùn)率將大致如下表所列：
物業(yè)類別 合理回報(bào)率 投資臨界點(diǎn) 超高回報(bào)率(需審慎)
商住兩用物業(yè) 10-12% >7% 15%以上
爛尾番生物業(yè) 9-10% >6% 20%以上
地鐵物業(yè) 3-6% >3% 10%以上
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