投資性房地產的會計處理案例分析

　　投資性房地產在會計和稅務處理上的規定不同，本文通過案例，介紹公允價值模式下投資性房地產的后續計量、稅法與會計核算的差異以及企業所得稅納稅申報表如何填報等問題。

　　會計處理

　　根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產能夠單獨計量和出售。

　　投資性房地產主要包括：(1)已出租的土地使用權;(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權;(3)已出租的建筑物。企業自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產。

　　根據采用的計量模式不同，投資性房地產的后續計量模式分為成本模式和公允價值模式。

　　有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，意味著投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易。(2)企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。

　　將存貨、自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產，將該存貨、土地使用權或建筑物在轉換日的公允價值計入投資性房地產的成本，如果公允價值大于賬面價值，按差額部分貸記資本公積，如果公允價值小于賬面價值，按差額部分借記公允價值變動損益。

　　采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

　　處置投資性房地產時，應按實際收到的金額確認收入，按投資性房地產的賬面價值結轉成本，同時將該項投資性房地產的公允價值變動轉入其他業務成本。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額，貸記其他業務成本。

　　稅務規定

　　由于公允價值模式的投資性房地產的公允價值變動已計入當期利潤，按照企業所得稅法的規定，年終申報時，須對已計入利潤的公允價值變動損益進行調整。并且按公允價值模式計量的投資性房地產仍應計提折舊或攤銷，并在稅前扣除。

　　案例分析

　　2010年12月20日，甲公司與乙公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期為3年，2011年1月1日為租賃期開始日，2013年12月31日到期。甲公司采用公允價值模式計量投資性房地產。2011年1月1日，此辦公樓的公允價值為900萬元，賬面原價為2000萬元，已提折舊為1200萬元。剩余折舊年限為8年。2011年12月31日，該辦公樓的公允價值為1200萬元。2012年12月31日辦公樓的公允價值為1800萬元。2013年12月31日辦公樓的公允價值為1700萬元。2013年12月31日租賃協議到期，甲公司與乙公司達成協議，將該辦公樓出售給乙公司，價款為3000萬元。

　　會計處理如下(單位，萬元)：

　　2011年1月：

　　借：投資性房地產(辦公樓)——成本 900

　　累計折舊 1200

　　貸：固定資產——辦公樓 2000

　　資本公積——其他資本公積 100。

　　2011年12月31日：

　　借：投資性房地產(辦公樓)——公允價值變動 300

　　貸：公允價值變動損益 300。

　　2011年申報納稅時，公允價值變動損益300萬元已計入當期會計損益，應作納稅調減。同時，根據企業所得稅法規定，該投資性房地產仍允許計提折舊100萬元，納稅調減100萬元，該辦公樓稅收折余價值為700萬元。

　　2012年12月：

　　借：投資性房地產(辦公樓)——公允價值變動 600

　　貸：公允價值變動損益 600。

　　2012年申報納稅時，公允價值變動損益600萬元已計入當期會計損益，應作納稅調減。同時，根據企業所得稅法規定，當年允許扣除折舊費用100萬元，該辦公樓稅收折余價值為600萬元。

　　2013年12月：

　　借：公允價值變動損益 100

　　貸：投資性房地產(辦公樓)——公允價值變動 100。

　　2013年申報納稅時，公允價值變動損益100萬元已計入當期會計損益，應作納稅調增。同時，根據企業所得稅法規定，當年允許扣除折舊費用100萬元，該辦公樓稅收折余價值為500萬元。

　　2013年12月，出售該辦公樓

　　借：銀行存款 3000

　　貸：其他業務收入 3000

　　借：其他業務成本 1700

　　貸：投資性房地產(辦公樓)——成本 900

　　投資性房地產(辦公樓)——公允價值變動 800

　　借：公允價值變動損益 800

　　貸：其他業務成本 800

　　借：資本公積——其他資本公積 100

　　貸：其他業務成本 100。

　　2013年12月出售投資性房地產，會計上確認轉讓收入為1400萬元(3000-1700+100)，稅收上應確認轉讓所得2500萬元(3000-500)，應納稅調增1100萬元(2500-1400)。

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