房地產打電話銷售技巧

　　做一名房地產經紀人，打電話是相當重要的一項工作，也是直接影響經紀業績的一個重要方面，因此，想要做一名優秀的房地產經紀人，就一定要掌握好如何與客戶溝通，如何打好電話這門技巧。

　　房地產打電話銷售技巧

　　客群選擇

　　通過多渠道獲取潛在客戶資源，實現目標客戶群搜索范圍最大化。

　　（一）內部客戶資源

　　1. 集團內部員工。

　　2. 集團所屬企業會員資源。

　　3. 其他項目的以往到訪客戶及成交的老客戶資源。

　　（二）外部客戶群體

　　1. 本項目資源

　　前期各階段來訪來電客戶。

　　2. 拓客渠道資源

　　A. 通過公司全員、合作伙伴及業主的熟人、朋友等社會關系進行介紹。

　　B. 通過城市各項展覽會與組辦方合作獲取參展單位信息并在展會上收集目標客戶信息。

　　C. 企業通過公關、市場調研、促銷、技術支持和售后服務活動等直接接觸客戶，過程中與客戶的溝通、交流都非常充分，是尋找客戶的好機會。

　　D. 通過微博、微信、騰訊、博客群論壇中認識的朋友尋找機會，一方面這些博友本身有可能就是潛在客戶，另一方面這些博友可能是意向客戶的介紹人。

　　E. 通過看房團、巡展、陌拜掃街登記表所搜集客戶信息。

　　F. 當地重點企業、單位，重點社區以及人流較大的步行街、商場等的客戶拜訪和登記。

　　3. 項目數據庫資源

　　A. 通過政府部門相關資料、有關行業和協會的資料、國家和地區的統計資料、企業黃頁、工商企業目錄、納稅記錄、商超VIP、互聯網等大眾媒體、客戶發布的消息、產品介紹、企業內刊等資料尋找客戶信息。

　　B. 通過一些行業組織、技術服務組織、咨詢單位等集中了大量的客戶資料、資源以及相關行業信息。

　　C. 通過當地已合作代理公司提供客戶信息資源獲得客戶信息。

　　4. 截留數據

　　A. 通過短信平臺運營商、電信、移動服務商、物管公司等專業數據服務商直接獲取客戶信息。

　　C. 競爭樓盤項目的客戶進電信息以及來訪客戶信息攔截。

　　5. 重點社區電話

　　A. 通過百度或GOOGLE地圖，有針對性地找尋特定的區域，收集上面顯示的公司等，反過來再搜這些公司的電話及相關信息等。

　　B. 話費分級電話。

　　C. 重點行業電話。

　　各類客戶資源上門和成交轉換率排名：

　　本項目資源 > 拓客渠道 > 客戶會資源 > 代理公司資源 > 短信公司截留數據

　　信息獲取

　　想要獲得客戶的信息那么首先就必須了解客戶需求，有針對性呈現產品引起客戶興趣，這樣才能獲得想要的信息。

　　（一）電話CALL客前的準備工作

　　1.專業知識的準備

　　（1）結合項目的房地產專業知識（銷講、房地產基礎知識、政策等）；

　　（2）項目的賣點（包括產品、地段、品牌、價格）；

　　（3）市場狀況和競爭樓盤分析；

　　（4）樓書等銷售資料的掌握；

　　（5）所售項目的答客問。

　　具體操作做法：

　　（1）提煉重要釋放點，給客戶優先傳遞主要信息。

　　（2）內容有吸引力，緊扣項目價值點并配合當周推廣活動節點。

　　（3）傻瓜式口徑，突出重點內容，讓電話CALL客員表達更清晰。

　　（4）附上相關問答和項目基本信息，做好解答客戶疑問的充分準備。

　　（5）對電話CALL客過程中電話CALL客員反映的口徑對做及時調整和修改。

　　2. 工作狀態準備

　　（1）工作狀態保持熱情友善、充滿激情；

　　（2）坐姿挺直避免聲音受壓抑；

　　（3）口里沒有障礙物如口香糖，煙，糖果等；

　　（4）聲音保持平和、自然、親切的語調。

　　具體操作方法：

　　（1）電話CALL客前對著鏡子演練微笑，讓心情愉悅起來。

　　（2）保持電話鈴響三聲內接聽電話，并使用標準用語，如：“您好，XX（項目名稱），我是XXX，有什么可以幫到您？”。

　　3.營銷工具的準備

　　（1）營銷系統和設備；（推薦使用企訊拓客通智能營銷系統和設備）

　　（2）價格表，付款方式, 按揭銀行等相關文件；（可以分類存放在企訊拓客通的平板電腦中）

　　（3）計算器；（企訊拓客通的平板電腦系統自帶）

　　（4）樓書或宣傳資料；（可以分類存放在企訊拓客通的平板電腦中）

　　（5）標有工程數據的樓層平面圖；（可以分類存放在企訊拓客通的平板電腦中）

　　（6）置業計劃。（可以分類存放在企訊拓客通的平板電腦中）

　　（二）客戶信息的收集和分類

　　1. 資源循環利用

　　（1）各渠道資源不斷循環電話CALL客，篩選有效客戶。

　　（2）每次電話CALL客分A、B、C類客戶，A為誠意有效客戶，B類為無效客戶，C為未接通客戶。

　　具體操作方法:

　　（1）CALL客過程或結束后，在“系統”中對A、B、C類客戶進行錄入。

　　（2）間隔15天左右，循環C類客戶，再次分A、B、C類客戶。

　　（3）對于客戶定期跟蹤，客戶資源需要反復交叉利用，Call到客戶非A即B類為止。

　　2. 電話CALL客結果的分類

　　A類：有意向，需要重點跟進。

　　B類：沒興趣，不愿意接收項目任何通知。

　　C類：不確定或對方未接聽或不方便接聽。

　　執行過程

　　（一）人員組成

　　1. 兼職大學生或者派單公司中的優秀派單員，可在派單員和電話CALL客員之間形成晉升或降級機制，表現優秀的派單員可晉升為電話CALL客員，電話CALL客員業績墊底的降級為派單員。

　　2. 女生電話CALL客效果優于男生，聲音甜美、思維能力優秀者尤佳。

　　3. 外拓部組織培訓及監督管理。

　　（二）人員管理標準操作及說辭

　　所有的電話CALL客人員必須首先熟悉項目基礎資料并按標準銷售說辭進行操作。

　　1. 每日量化工作指標

　　（1）每日每人電話CALL客電話量：200個（數量可適時調整）。（電話量參照使用企訊拓客通智能營銷系統額定日CALL客量100-800個。）

　　（2）每日每人約訪上門：周一至周五1組/天，周六至周日3組/天（每周不低于10組）。

　　2. 早會與晚會

　　（1）每日上班前10分鐘進行早會，簡單分配約訪任務與說明要點。

　　（2）每日下班前20分鐘進行晚會，總結當天工作，進行分享與溝通電話CALL客過程中所遇到的問題及經驗。

　　3. 人員管理 （參照企訊拓客通智能營銷系統功能）

　　（1）通過系統通后臺，隨時了解CALL客人員的工作情況，及時發現問題，解決問題。

　　（2）工作勤奮，溝通技巧好的CALL客人員可以考慮分配一些更加優質的資源，同時開放更多的系統功能給優秀的CALL客人員，比如：取消電話號碼隱藏，通訊錄和手機同步等。

　　（3）對于針對當天CALL客人員的工作狀態，可以隨時通過消息推送功能給予鼓勵，鞭策和通知發布。

　　（4）后臺自動生成Call客記錄表，避免了記錄作假。

　　4. 獎懲制度

　　（1）為提高銷售Call客積極性和質量，設置周Call客獎勵，每周Call轉上門量前三名的銷售給予獎勵（第一名500元、第二名300元、第三名200元，獎項僅作參考，根據項目不同節點及不同情況設置）；

　　（2）對于Call客量沒有完成的銷售進行懲罰，每人罰款100元作為團隊活動基金；

　　（3）每周總結例會上頒發銷售激勵，有儀式感的由領導激勵頒發現金獎勵，表示對銷售call客任務的重視及激勵。。

　　5. 電話CALL客態度

　　（1）禮貌的開場白留下好印象：您好，打攪您休息啦。

　　（2）語氣緩和平穩，不焦不躁。

　　（3）結束語：謝謝。

　　（4）無論客戶任何反應都要保持良好的心態，要有禮貌，體現我們的專業性。

　　（5）電話CALL客、接客保持積極的心態，認真負責的服務態度打動客戶。

　　一定要注意，不要以為對方看不到我們在態度上就所倦怠。正因為客戶看不到我們，我們所有的一切都只能靠聲音去傳達。更應該注意態度與聲音的訓練。

　　6. 電話CALL客準備充分

　　撥打電話之前應作好詳細的充分的準備工作（包括狀態，物料、態度，說辭），大腦一定要清晰，要熱情、大方、友善、真誠。

　　（1）開門見山，直截了當，切忌耽誤客戶時間。因為你不知道客戶是在何種情形下接的電話。客戶正忙時，你拐彎抹角耽誤人家時間，會引來反感。不管自己情緒如何，也不可對顧客不禮貌。

　　（2）撥打電話時應口齒清晰，明確，條理分明，要立場堅定，不可似是而非。講話要有重點，重要部分要加重聲音，聽上去要更有力。聽起來很專業，講話有力度，適時幽默，開懷大笑，緩和主客之間的緊張氣氛。

　　（3）絕對相信你的項目適合顧客，詳細推介產品帶給顧客的好處。

　　（4）稱呼對方名字一定要熱情，說兩三句話要提及一下對方的名字，會顯得友好。

　　（5）盡量少用專業術語，及“嗯、這個、那么”等，切記不要逐字逐句閱讀文字材料，成為照本宣科的傳聲筒。

　　（6）告訴顧客自己的姓名、電話、通訊地址，以便顧客跟你隨時聯系。

　　（7）不要以找某某經理（指你自己瞎編的某個姓）為借口開場。

　　7. 心態積極樂觀

　　（1）禮貌的開場白留下好印象：您好，打攪您啦。

　　（2）強烈的電話CALL客氛圍，讓電話CALL客不尷尬有動力，同時讓客戶在電話里感覺到現場人氣很旺。

　　（3）對不同客戶需采用不同的口吻，讓客戶感覺是和朋友在交談，了解客戶需求信息，適當透露產品價值點引起客戶關注，讓客戶上門了解。

　　（4）無論客戶做任何反應都要保持良好的心態和平和的語氣，要體現銷售的專業性，保持心情愉悅的電話CALL客，建議每半個小時出來活動一下，休息10分鐘然后繼續CALL。

　　（5）堅持不懈的毅力是銷售成功的重要因素之一。大多數的銷售都是在第3-5次電話邀約之后才進行成交的。然而大多數銷售人員則在第一次電話后就停下來了，所以一定要堅持不懈，不要氣餒。

　　8. 提供支持幫助

　　（1）電話CALL客過程中所遇到的問題需提供幫助，例如口徑不完善時需及時調整等。（企訊拓客通的錄音功能，可以隨時回放拓客過程，可以幫助CALL客人員提高溝通技巧，對口徑不完善的及時做出調整。）

　　（2）銷售成功實現電話拓CALL轉上門，需當眾正向表彰激勵，并進行經驗分享，對客戶言辭態度不好、被客戶拒絕次數較多而出現負面情緒的電話CALL客員，進行安慰和鼓勵。

　　（3）電話CALL客是一件很耗體力和精力的事情，需提前準備好下午茶以及金嗓子、胖大海等，補充能量，保護嗓子，調節狀態。

　　9. 電話CALL客獎懲制度

　　為提高電話CALL客積極性和質量，設置周電話CALL客獎勵，其中派單員電話CALL客獎勵參照派單員帶客進行。

　　客戶的維護、轉化和管控

　　（一）客戶的維護，轉化和管控

　　1. 當天CALL到A類有效客戶，次日之前進行匯總，拓展主管須立即上報發送至拓展經理處，以確保對客戶資源的維護和轉化過程的及時監督和管控。（企訊拓客通智能營銷系統會自動生成報表）

　　2. 對已預約上門日期的A類客戶，預約日期前一天需打電話跟客戶確認具體上門時間。（可以利用企訊拓客通智能營銷系統提醒設置功能，避免遺忘。）

　　3. 若客戶臨時有事，需另約上門時間應及時記錄并上報拓展主管，隨時了解情況變化。（企訊拓客通智能營銷系統在CALL客人員通話過程中隨時記錄和變更，拓展主管也可以通過系統后臺隨時了解。）

　　4. C類客戶在三天后進行電話跟蹤，確定客戶上門意向和時間，并再次進行客戶分類。

　　5. 可將項目信息或節點活動，每周1次持續發送信息，做好客戶跟蹤工作。（企訊拓客通智能營銷系統的互動篩客功能，CALL客人員可以將項目信息或節點活動錄制語音，在客戶普遍閑暇的時間段自動發送，意向客戶可以選擇轉人工接聽詳細了解相關信息。）

　　（二）電話CALL客過程把控

　　1. 每天電話CALL客完畢后，由拓展主管將電話CALL客反饋表提交給拓展經理，標注并統計客戶級別，A類為邀約到的客戶名單。（企訊拓客通智能營銷系統可以自動生成報表）

　　2. 客戶到場后，電話CALL客員需將客戶引薦給外拓部外拓主管，通過匹配電話CALL客登記表上姓名與客戶真實姓名，確認轉化為上門客戶的有效性，把控電話CALL客結果真實性。

　　3. 每周電話CALL客獎勵以外拓部已確認的有效上門客戶數量為準。

　　（三）反饋要點

　　1. 當日電話CALL客結果將于次日錄入電子表并發布電話CALL客日報。（企訊拓客通智能營銷系統可以自動生成報表，無需手動錄入）

　　2. 每周末統計當周電話CALL客轉上門和成交數量。（企訊拓客通智能營銷系統可以自動生成報表，無需手動錄入）

　　3. 根據當日電話CALL客情況調整口徑內容和客戶資源。（可以使用企訊拓客通智能營銷系統錄音回放功能）

　　4. 當周實際電話CALL客情況調整下周電話CALL客計劃。

　　統一Call客口徑

　　Call客口徑是輔助銷售與潛在客戶直接交流的重要工具，是促進客戶上門的利器。

　　（一）開場白

　　Call客口徑首句是讓客戶產生興趣的關鍵點，是重中之重，一定要簡潔、有力、有吸引力。

　　例如：“我打這個電話，是因為xx集團在xx區開發建設了一個精裝修及星級配套社區，作為高尚品質樓盤，已經引起大量購房者的關注和購買。”

　　1. 較吸引人的首句一般會提及“有新品推出”，說出自己與其他產品的區別，如“唯一精裝修的樓盤”中國龍頭房企xx集團開發建設項目，等信息點。

　　2. 以數字的形式，如低總價、低首付等吸引價格敏感客戶的關注；

　　3. 盡量首句避免出現“售樓處”等字眼；

　　4. 首句基本控制在10字左右，一句話即可；

　　5. 后續說辭要生活化、情景化；淡化廣告，盡量采用拉家常的方式傳達信息。

　　客戶缺少信任怎么辦？

　　1.自我介紹放在確認客戶之前。

　　2.開場白表明“我”是怎么知道“你”的。

　　3.客戶咨詢或請教問題時，宜采用封閉式提問。

　　（二）開盤前Call客技巧

　　1. 關于價格問題

　　關于價格問題，尤其是價格不在優勢的情況下，采用敷衍法，兜圈子。

　　（1）以一房一價回答，還可以反問客戶心理價位或了解的 市場價位；

　　（2）必須報價時，就報一個價格區間，比如3500-5500，精裝毛坯都有，拉大價格區間，淡化客戶對價格的敏感性。

　　讓客戶對價格產生一定的認知，但不至于形成固定的價格印象。

　　2. 釋放優惠消息

　　使用多重折扣：統一使用99*99*98……等方式，并包裝為“銷售經理折扣”、“項目總經理折扣”、“董事長折扣”、“一次性付款折扣”……

　　（三）Call客口徑模板

　　針對不同客戶資源，撰寫不同針對性口徑，根據銷售節點和思路每周進行調整。因人制宜，如表達欠佳，就采用職業化的call客口吻；如表達流利且靈活，則采用拉家常的方式進行。

　　（四）項目蓄客階段Call客說辭

　　開場白：XX先生/小姐，我是xxx營銷中心的某某，告訴您一個好消息...... 最高優惠xxx萬。我用兩分鐘的時間給您介紹一下吧？您看您今天什么時間有空，過來看一下。

　　——看過，已經買了

　　恭喜您成為我們尊貴的業主。那您更應該常回家看看了，咱社區快封頂了。而且現在會所正式開放了，您可以帶著親朋好友常回來玩玩。另外，告訴您一個好消息，老帶新“新老客戶各免三年物業費”的政策延續，和親友在這么好的社區里做鄰居是多美的一件事啊。請問你有認識的朋友需要購房嗎？

　　——有興趣，沒買/沒看過

　　我們xxx是中國地產龍頭xxx集團在開發的首個精裝修住宅項目，交房時保證您拎包即住，我們還有8000平的景觀湖，大批名貴的樹木，并且我們這些景觀綠化都已經做好了，5200平五星級運動會所也正式開放了，如果您感興趣，一定要到現場來，參觀我們比公園還美的家，再詳細了解一下我們的沙盤和戶型圖，絕對讓您震撼。再告訴您一個好消息：我們xxx樓正在清尾，有很多優惠，絕對超值！

　　另外，我們集團在xxx地區開發的xxx房也在熱銷，你可以一并了解一下。您看您今天有時間嗎？（明天呢，周末呢）

　　——沒有興趣

　　那您對商鋪感興趣嗎，我們的商鋪都是沿街底商，層高很高，可以說是買一層得兩層，面積從26-160不等，總價才19萬多，就剩最后幾套了，非常的實惠。

　　——如客戶仍不感興趣

　　不買房也沒有關系。我們xxxx會所已經對外開放了，很多客戶會到我們這邊游玩。

　　......

　　特別是本周末，我們xxx主辦的xxx活動將在營銷中心舉行，你可以帶著朋友家人來觀看和感受。

　　電話接聽技巧

　　（一）電話傾聽技巧

　　1. 充滿耐心，讓對方一吐為快以獲得更多的信息；

　　2. 不要匆忙下結論，不要帶個人偏見，客觀看待問題；

　　3. 不要爭辯，全神貫注，專心聆聽，排除干擾不分心；

　　4. 邊聽邊做記錄；

　　5. 留心話外音；

　　6. 以“是的”、“沒錯”等適當插入語做出反饋。

　　（二）答的技巧

　　1. 根據客戶的需求，有針對性地呈現賣點；

　　2. 回答的內容要以吸引客戶到售樓處詳細洽談為目的；

　　3. 如果客戶提出的問題不是你能力范圍內的，可將此問題作為再次溝通的理由。

　　（三）問的技巧

　　1. 多用一些開放性的問題，不能只用“是”或“不是”來回答，它沒有預設的答案；

　　2. 抓住時機進行反問；

　　3. 有針對性地了解客戶目前狀況及需求，如：“您覺得我們的房子如何？”“您購房最主要考慮哪些因素？”等等；

　　4. 主動發問，引導客戶的思路；

　　5. 顯示出你對客戶所陳述的觀點感興趣；

　　6. 以提問的方式重申客戶的陳述，這要求我們不僅具備良好的傾聽能力，而且要善于抓住客戶在陳述中關鍵的感受或觀點；

　　只有多問，你才能“挖”出客戶的真實需求。

　　Call客中常見問題處理方式

　　異議處理的技巧總結起來主要是20個字：細心聆聽；分享感受；澄清異議；提出方案；要求行動。

　　（一）說有時間來看，但就是不來

　　建議處理方法：

　　（1）聽電話時你是否做到位？客戶是否真的了解樓盤情況？你是否與客戶約定了一個具體時間？

　　（2）客戶真的很忙，忘記了，需要你提醒，甚至可以帶一些樓書上門推薦；

　　（3）制造緊迫感，吸引客戶。

　　（二）電話總關機或無人聽

　　建議處理方法：

　　（1）可在接待客戶時多留幾個電話號碼；

　　（2）給客戶發短消息或傳真及E-mail。

　　（三）不耐煩聽電話

　　建議處理方法：

　　（1）是否打電話的時間不對，客戶正在忙或有不順心的情況；

　　（2）如果每次都這樣，就需要檢討自己：是否了解客戶的真實需求？ 是否一味推薦自己的想法？沒有話題，沒有新意？

　　（四）接了電話便很快收線

　　建議處理方法：表達時用簡捷、清晰的語言說明你的想法。

　　（五）和售賣現場態度不一樣

　　建議處理方法：

　　（1）客戶有可能是聽了其他人的意見，思想產生動搖。可以幫其分析，堅定信心。

　　（2）問對方是對服務不滿意，還是對產品不滿意？

　　（六）直接拒絕

　　建議處理方法：接待過程中要注意了解需求，留下話題，避免干巴巴的推銷。

　　（七）還沒考慮清楚

　　建議處理方法：協助客戶找出異議，幫助解決顧慮。

　　（八）出差了、在開會或睡覺

　　建議處理方法：

　　（1）跟蹤電話時要注意選擇合適的時間。時間的選擇因人而異，在接待時盡可能多地了解客戶的作息時間。盡量避免一上班就電話跟蹤客戶。如果遇到這種情況，要向客戶說：“不好意思打擾了您。”有可能的話約一個下次打電話的時間。

　　（2）改變方法，不輕言放棄，回憶接待時有什么問題，幫其解決問題。

　　（九）推說工作忙，沒時間，不肯給一個明確的答復

　　建議處理方法：要分析客戶的真實想法，是在推托，還是想看看競爭樓盤。可以幫他側面分析一下市場情況。如果不聽，可征求其意見，上門服務，進一步了解他的想法。

　　（十）還要同家人商量

　　建議處理方法：家人是否來過現場，邀請家人一起來現場看看。

　　客戶在電話里要拒絕你實在是太容易了！拒絕，對做銷售的人來說，猶如家常便飯，你再好的說詞都會被輕易拒絕。沒有人一開始就會被別人接受，重要的是堅持。當你慢慢地擁有了一個客戶圈的時候，通過客戶的互相介紹，你成功的幾率將大大提高。

　　總結

　　電話CALL客目標客戶群體的選擇作為電話CALL客工作的第一步是我們工作的重要基礎，只有選擇了準確的目標客戶群體才能給我們接下來的工作帶來事半功倍的效果，通過電話CALL客我們努力獲得客戶信息，以了解客戶需求、區分客戶類型，重點跟蹤客戶篩選有效信息。

　　在電話CALL客的過程中我們通過加強對電話CALL客人員的培訓和管理以便于取得電話CALL客的最大效果，同時維護好鎖定的目標客戶，最終為實現目標客戶轉化為來訪客戶和成交客戶打下堅實基礎，以最小的成本獲得項目銷售的最大效益。

　　房地產打電話銷售技巧

　　銷售員：您好，我是建業集團置地廣場銷售員XX，我叫XXX（介紹自己）

　　客戶：哦，你好！

　　銷售員：請問我們前一陣子給您寄的有關于我們置地產品推出的資料（DM單）您看到了嗎（以封閉式信息提出問題）

　　客戶：我沒看到啊，（肯定是沒看到，我都沒發）

　　銷售員：是嗎哪我現在趁這個機會給您說一下，我們集團推出的置地廣場項目位于鄭州新區的外圍，中州大道與鄭汴路交匯處。是由住宅、SOHO甲級寫字樓、大型商業集中體、國際商務公寓等七大業態組成的大型綜合體物業。總面積24萬左右，總商業面積17萬平方米左右。目前已有凱德置地大百貨商業入駐，適合投資和自用。相對您的身價和地位來說（捧他一捧，呵呵），我想您這邊適合他，因為它在未來幾年內可能給您帶來幾倍的收益，無論您是自用還是投資。（導入主題，并激發興趣）

　　客戶：（笑）是嗎真的假的具體講講

　　銷售員：（笑）好的，我先問問您，請問您是否經常要出差（以一個封閉式問題開始信息交流）

　　客戶：是（以買的起本項目產品的人的身價來說，通常都會經常出差或者出游）

　　銷售員：好的，我們置地廣場項目位于鄭州新區的外圍。鄭州市兩大主干道中州大道與鄭汴路交匯處西北角，在鄭東新區北門位置。您知道，這個位置距離鄭州國際機場16分鐘左右路程，距離鄭東新區中央商務區1。5公里左右，距離黃河大橋僅12分鐘路程，西距鄭州二七廣場7公里左右，東面距離新高速公路9公里，首先來說，交通四通八達非常便利。這點在投資或者自用上來說，都能滿足您的要求。呵呵。（先說出一部分的優勢，交通上，以笑聲做第一步交流的結束語，帶給電話客戶開朗，愉快的氣氛）

　　客戶：然后呢

　　銷售員：其次，您知道我們項目靠近鄭州CBD商務新區，新區未來的潛力您這邊肯定能看得出的，再加上我們的區位優勢，前面有全球家私和東建材市場，肯德基汽車餐廳等等，本身已形成成熟的商圈，具備良好的商業氛圍。再加上我們項目自身具備的六大業態，住宅，商務、休閑、娛樂、餐飲各種物業組合互相補充，本身就有大量人口支撐。何況又有凱德置地大百貨商業和喜來登酒店入駐。您知道，凱德置地大百貨和喜來登酒店都是國際知名的品牌物業，有這兩個全球頂級品牌物業在項目里，高端人流自然就不用愁了。高端人流多了，物業自身價值提升就會很快。再加上旁邊鄭東新區CBD的人流，無論您是自用投資，是選擇我們的SOHO公寓還是商鋪，都能取得很大的收益。（切入主題，重點介紹項目優勢未來潛力，人流，當前氛圍和物業組合優勢）

　　客戶：是嘛

　　銷售員：（肯定）是的！您這邊離我們項目地址中州路鄭汴路遠不遠我建議您親自來我們項目地勘察，我認為這個項目能符合您要求的。請問您可以來我們銷售現場看看嗎您來了

　　可以直接找我，我叫XXX（提出問題并希望客戶到銷售現場咨詢，銷售員表現出誠意和熱情）客戶：可以或者不可以，或者推脫時間回答可以：

　　銷售員：好的，您大概什么時間有空，我周X到周X都在這邊，請問這周星期X下午XX點可以嗎（提出問題并提出一個封閉性的選擇）客戶：好的，（或者會另約時間）銷售員：OK，到時候我等您來，我們項目地址是在中州路鄭汴路交匯處，我的名字叫XXX，您到銷售中心了可以直接找我。星期X我會給你再發一次短信確認，謝謝！

　　房地產打電話銷售技巧

　　一、知識廣博專業精深

　　銷售業對從業人員的素質要求越來越高，不見得學歷高就一定能夠成功。一個優秀的銷售員應儲備專業的銷售知識，以及由銷售衍生出來的金融、法律、財稅、醫學等多方面的知識。除此之外，壽險業務員還要不斷地學習顧客心理學、行為科學、社會學、人際關系等多學科內容，并在實踐中不斷地感悟和總結。

　　二、敬業愛業主動熱情

　　銷售產品，不是看得見、摸得著的有形商品。業務員推銷的就是一種觀念，是對近期或者遠期可能發生的某些事件的風險轉移。正因為如此，主動購買銷售的是少數。銷售員要以憑著愛心與信任，主動熱情去接近，能量付出一百分的姿態和面貌，積極主動地尋找客戶，激發銷售需求，幫助建立保障。有人說得好，在每個家庭門口轉悠的只有死神和銷售員，銷售員的工作朝前一步，死神的腳步就會縮后一步。從事銷售推銷，難免會從客戶那里受到委屈，有挫折也有煎熬。只要心中有愛，委屈一時的自尊，完成對客戶一生的大愛吧。

　　三、態度誠懇形象專業

　　靚麗英俊的外表與銷售成功并沒有必然的聯系，而誠懇的態度，卻能在客戶心中樹立起很好的形象。在銷售員的眼中，所有的客戶在需要建立銷售保障這一點是相同的，而沒有金錢、地位、權勢上的區別。對待地位低下的人不藐視、不冷落；對待有錢、有權、有勢的人，不低三下四，降低自己的身份，對任何人都應該平等而熱情，誠懇而坦率。說話時的口氣不必咄咄逼人，但態度一定要誠懇而堅決。

　　銷售員有四個境界，第一個境界是賣關系，很多銷售員從家人、親戚、朋友開始下手，但當關系資源萎縮時，銷售業績也就曇花一現了；第二個境界是賣產品，趕上銷售公司新推出一個險種，有競爭優勢，銷售員用產品去打動客戶；第三個境界是賣需求，銷售員激發客戶的銷售需求，然后根據客戶的財務狀況幫助客戶分析銷售需求，選擇產品；第四個境界是賣規劃，銷售員從為客戶理財角度，為客戶提供一攬子的金融咨詢服務，甚至為客戶投資提供財務顧問。一個好的銷售員要從較低的境界向較高的境界前進。

　　作為銷售員要做到內外兼修，做到兩手抓，從點滴小事去改變。在熟悉產品及客戶需求的前提下，進行換位思考，從客戶的角度去思考客戶的需求，幫助客戶進行理財規劃，并且做到先人后事。有了友好和諧的關系，推銷出去銷售產品只是遲早的問題。在銷售產品的同時，又結交新了朋友，何樂而不為呢！

　　房地產打電話銷售技巧

　　一、房地產經紀人撥打的電話，對方客戶大多數都是陌生人，因此，最重要的是要選擇好打電話的時間。

　　1、一般往家中打電話，以晚餐以后或休息日下午為好，往辦公室打電話，以上午十點左右或下午上班以后為好，因為這些時間比較空閑，適宜談生意。

　　2、打電話時，應禮貌地詢問：“現在說話方便嗎？“

　　二、打電話的用詞很重要，一定要注意禮貌的問題，給客戶留下好印象。

　　1、電話的開頭語會直接影響客戶對你的態度、看法。

　　2、通電話時要注意盡量使用禮貌用詞，如“您好”、“請”、“謝謝”、“麻煩您”等等。

　　三、要尊重客戶，這樣才會得到客戶的尊重。

　　1、打電話時，如果客戶沒有離開，不要和他人談笑，也不要用手捂住聽筒與他人談話，這會讓客戶覺得受到了輕視，產生反感。

　　2、如果有特殊情況，迫不得已時，要先向客戶道歉，請其稍候，或者過一會兒再與客戶通電話。

　　四、要學會傾聽，同時，也要配合客戶的談話，讓客戶感受到被重視。

　　1、為了表示認真聽客戶說話，應不斷地說：“是，是”、“好，好吧”等。

　　2、不過，這樣的配合，一定要用得恰到好處，不能讓客戶感到是一種敷衍，否則會適得其反。

　　3、要根據客戶的身份、年齡、場合等具體情況，確定自己的應付方式。

　　五、掛電話前的禮貌也不應忽視。

　　掛電話前，向客戶說聲：“請您多多指教”、“抱歉，在百忙中打擾您”等等，會給對方留下好印象。

　　還有一些特殊方法：

　　1、假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去。

　　2、故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經理，請留下電話再聯系。

　　3、說自己不是業務員，說業務員很忙，留下電話再聯系(讓業務員打過去)。

　　電話接聽的注意事項：

　　1、不要一味回答客戶的問題，不要被客戶牽著走，要會去引導客戶。最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉發問， 然后等其回答你所提問題后，再回答他的問題，但要把握分寸，不要咄咄逼人。

　　2、不要過分夸大贊揚自己樓盤，要不瘟不火。

　　3、 由于開盤時來電量大，不要接聽時間過長，一般1~2分鐘為宜，詢問情況結束后，馬上約他到現場來。

　　4、要用簡短而具有吸引力的語言，給客戶 良好印象。

　　5、不要把樓盤所有情況在電話中一一介紹給客戶，要保留一下，對他才更具有吸引力，想要進一步了解嗎?請到現場來。

　　6、 要分辨其是否真有意愿買房子，懷疑其若是房產市調員，可把電話給經理或婉言拒絕回答。可說：“你看，開盤電話很忙，而我們這線路不多，你看想了解更多，不 妨約個時間請到現場來。”一些敏感問題不要回答，如得房率、容積率、基地面積、總建筑面積等。可推說自己是初來業務員，不是很清楚。記住：凡報上公開的都 可以介紹，而其它請到現場來。

　　7、在電話接聽中，可留下伏筆，如不回答問題，說去詢問過兩天給他回應，以便今后追蹤，這樣今后就有借口掛 電話給他。

　　拓展：售樓打電話銷售技巧

　　一、要克服自己的內心障礙

　　有些人在打電話之前就已經擔心對方拒絕自己，遭到拒絕后不知該如何應對，只能掛斷電話，甚至有些人盼著電話快點掛掉、無人接聽，總是站在接電話人的角度考慮，想象他將如何拒絕你。如果這樣想，就變成了兩個人在拒絕。那打出的電話也不會收到預期的效果。克服內心障礙的方法有以下幾個：

　　1)擺正好心態。做銷售，被拒絕是再正常不過的事情。不正常的是沒有人拒絕我們，如果那樣的話，就不需要去跑業務了。要對自己的產品和服務有百分之兩百的信心，對產品的市場前景應該非常的樂觀。別人不用或不需要我們的產品或服務，是他們的損失。同時，總結出自己產品的幾個優點。

　　(2)善于總結。應該感謝，每一個拒絕我們的客戶。因為我們可以從他們那里吸取到為什么會被拒絕的教訓。每次通話之后，都應該記錄下來，他們拒絕我們的方式，然后，我們再總結，自己如果下次還遇到類似的事情，怎樣去將它解決。這樣做的目的是當再次面對通用的問題時，有足夠的信心去解決，不會害怕，也不會恐懼。

　　(3) 每天抽一點時間學習。學得越多，會發現知道的越少。學習的目的不在于達到一個什么樣的高度。而是給自己足夠的信心。當然應該有選擇性的學習并不是什么不知道的都去學。打電話之前,把想要表達給客戶的關鍵詞可以先寫在紙上,以免由于緊張而"語無倫次", 電話打多了自然就成熟了。

　　二、明確打電話的目的

　　打電話給客戶的目的是為了把產品銷售出去，當然不可能一個電話就能完成，但是電話要打的有效果，能夠得到對我們有價值的信息。假如接電話的人正好是負責人，那么就可以直接向其介紹公司產品，通過電話溝通，給其發產品資料郵件、預約拜訪等，如不是負責人，就要想辦法獲得負責人姓名、電話等資料，然后和其聯系發郵件、預約拜訪。所以說打電話給客戶不是目的，而是聯系到目標客戶，獲得面談的機會，進而完成銷售.

　　三、客戶資源的收集

　　既然目的明確了，那么就是打電話給誰的問題了，任何行業的電話銷售都是從選擇客戶開始，電話銷售成功的關鍵在于找對目標，或者說找到足夠多的有效潛在目標客戶，如果連這點都做不到，是根本談不上創造什么良好的業績的。在電話銷售過程中，選擇永遠比努力重要，一開始就找對目標雖然并不代表著能夠產生銷售業績，但起碼獲得了一個機會，獲得了一個不錯的開始。

　　選擇客戶必須具備三個條件：

　　1、有潛在或者明顯的需求;

　　2、有一定的經濟實力消費你所銷售的產品;

　　3、聯系人要有決定權，能夠做主拍板。

　　四、前臺或者總機溝通

　　資料收集好了，就是電話聯系了，這時候會發現很多電話是公司前臺或者總機，接電話的人不是所要找的目標，準備的一大套銷售話術還沒講就被拒之門外，那么就要想辦法繞過這些障礙，繞過前臺的話術：

　　1.在找資料的時候，順便找到老板的名字，在打電話的時候，直接找老總，若對方問到你是誰，你就說是其客戶或者朋友，這樣找到的機會大一些。

　　2.多準備幾個該公司的電話，用不同的號碼去打，不同的人接，會有不同的反應，這樣成功的幾率也比較大。默認3.隨便轉一個分機再問(不按0 轉人工)，可能轉到業務員那里或人事部，這樣就能躲過前臺。

　　4.如果覺得這個客戶很有戲，就不要放棄，可以找另外一個同事幫你打，順便考考同事，也可以學到新的方法

　　5.以他們的合作伙伴的身份，例如:你好，我這是XX公司，幫我接一下你們老板，昨天我發了份傳真給他，想確定是否收到。

　　6.不知道負責人姓什么，假裝認識，比如說找一下你們王經理，“我是XX公司XXX，之前我們聯系過談合作的事。如回答沒有這個人，可以說：哦，那是我記錯了，他的名片我丟了，請告訴我他貴姓，電話多少?”

　　7. 別把你的名字跟電話號碼留給接電話的人。如果負責人不在或是沒空，就說：沒關系，負責人一般什么時候在呢?您看我什么時候方便打過來，要不我下午再給您打?這樣接電話的人就很難再拒絕你了。

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